2013年物业管理师考试物业经营管理分析1

会计考友

物业经营管理服务的目标
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
例如，在新加坡嘉德置地集团发起的嘉茂房地产投资信托基金(嘉茂REITs)的组织结构中(图1—1)，为了使该房地产投资信托基金计划下的物业投资项目获得有效的专业管理，由嘉德置地集团全资控股的嘉茂信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，将物业管理工作委托给同样为嘉德置地公司全资控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集团而言，其承担的物业经营管理工作，同时覆盖了资产管理和物业管理两个层次的管理工作。而且仅就其物业管理而言，因为增加了商业物业资产经营绩效的考核指标，使其管理职能向经营管理的方向有了很大的拓展。
在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：
1.策划租户的组合及物色潜在租户;
2.制订及落实租务策略;
3.执行租务条件;
4.确保所管理的物业遵守国家法规;
5.履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商;
6.进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、/2012年物业管理师报考条件/收取租金、追收欠租及收回物业;
7.执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理;
8.制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划;
9.提出更新改造建议及监察有关活动。
此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
物业经营管理企业
物业经营管理企业
物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业管理企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。
物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册;②由两个以上股东共同出资经营;③以营利为目的;④具有法人资格;⑤是经济组织。
物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。
1.管理型物业管理企业
管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。
2.专业型物业管理企业
专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，/物业管理师考试时间/由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理企业，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。
3.综合型物业管理企业
综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。
例题1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用( )的技术、手段和模式，
A、物业管理设施管理、
B房地产资产管理、
C、房地产组合投资管理
D、房地产政策
答案：ABC