2013年物业管理师考试物业经营管理分析4

会计考友

房地产市场与市场
1. 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易的途径和形式。P120
2. 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 P120
3. 房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。P120
4.房地产市场的运行环境 ☆
1) 社会环境 2) 政治环境 3) 经济环境 4) 金融环境 5) 房地产法律制度环境 6) 技术环境 7) 资源环境 8) 国际环境 P120-121
5.影响房地产市场发展的社会经济因素：社会因素;经济因素;政策因素
影响房地产市场转变的社会经济力量 ☆
1)金融业的发展 2)信息、通信技术水平的提高 3)生产和工作方式的转变 4)人文环境的变化
5)自然环境的变化 6)政治制度的变迁 P121-122
6.房地产市场的机制----供求机制 P125-126
房地产市场的需求：如其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品哎呀服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。
影响因素：1.收入的变化2.其他商品的价格变化。3.对未来的预期。4.政府政策的变化。
二、房地产市场的供给
影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。
着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响
1.房地产开发成本 2.政府政策的变化。3.对未来的预期。
房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。
房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。
一、房地产市场结构
从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
二、房地产市场细分
按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
(一)按地域细分(如北京、上海等)
(二)按房地产用途细分(如居住物业市场、商业)
(三)按存量增量细分[划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)]
(四)按交易形式细分房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。
(五)按目标市场细分(如低档、中低档、中档、中高档和高档)
7.(多选)按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。P128
8.反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。(重点多选)P129
9.供给指标:1) 存量 2) 新竣工量 3)灭失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面积 8) 房屋新开工面积 9) 平均建设周期 10)竣工房屋价值 P129-130
(二)需求指标： 1.国内生产总值(GDP有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态);2.人口数;3.城市家庭人口;4.就业人员数量;5.就业分布;6.城镇登记失业率;7.城市家庭可支配收入;8.城市家庭总支出;9.房屋空间使用数量;10.商品零售价格指数;11.城市居民消费价格指数
(三)市场交易指标： 1.销售量;2.出租量;4.吸纳率;5.吸纳周期;6.预售面积;7.房地产价格指数;8.房地产价格;9.房地产租金
10.市场供给的特点(多选): 1)市场供给缺乏弹性 2)市场供给具有非同质性 3)房地产市场具有高度的垄断性 P133
11.市场需求的特点(多选): 1)广泛性 2)多样性 3)借助金融信贷机构来进行融资 P133
12.市场交易的特点(多选): 1)是房地产产权的流转及再界定 2)需要经过复杂和严密的法律程序。耗费时间比较长 3)交易费用通常比较多 4)市场信息缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务 P133
13.市场价格的特点(多选): 1)房地产价格与其所处的地理位置关系极大 2)房地产价格总体呈向上波动的趋势 3)现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。 P133
14.房地产市场还受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地长市场的一些独特性。(社会体制影响特性)
15. 房地产市场的功能:(一)配置存量房地产资源和利益 (二)显示房地产市场需求变化 (三)指导供给以适应需求的变化 (四)指导政府制定科学的土地供给计划
(五)引导需求适应供给条件的变化 P133-135
16.政府干预房地产市场的目标(多选): 1) 实现房地产市场持续健康发展 2) 使存量房地产资源得到最有效的使用 3) 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 4)引导新建项目的位置选择 5)满足特殊群体的需要 P135-136
17.宏观调控房地产市场的手段包括: 包括1.土地供应政策;2.金融政策;3.住房政策;4.城市规划;5.地价政策;6.税收政策;7.租金和价格控制;(重点多选)P136
18.城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。(多选) P137