2013年物业管理师考试经营管理重点资料4

会计考友

复利系数有哪些方面的应用?
1、一次支付的现值系数和终值系数
2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数
3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数
4、等差序列的现值系数和年费系数
5、等比序列的现值系数和年费系数
设备更新的原因有哪些
1、设备有形磨损(第一类运行磨损，第二类自然力磨损)
2、设备无形磨损(第一类设备市场价格降低，第二类设备淘汰)
设备磨损的补偿方式
1、局部补偿(修理、改造)
2、完全补偿(淘汰、更新)
设备更新的特点是什么?
1、设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命
2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
3、只比较设备的费用
4、设备更新分析以费用年值法为主
确定设备经济寿命的方法有哪两种?
1、经济寿命的静态计算方法
设备年等额总成本 = 设备的年等额资产回复成本 + 设备的年等额运营费用
在所有的设备使用期限总，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命
2、经济寿命的动态计算方法
房地产投资的经济效果有哪些表现形式?
1、投资回收(成本回收)
2、投资回报(利润)
房地产投资项目经济评价指标体系由哪些具体指标构成?
1、盈利能力指标
1) 投资回报率
2)现金回报率 静态指标
3)静态投资回收期
4)财务内部收益率FIRR
5)财务净现值FNPV 动态指标
6)动态投资回收期Pb
2、清偿能力指标
1)借款偿还期
2)偿债备付率
3)资产负债率
盈利能力指标和清偿能力指标都是如何计算的?
1、财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
2、财务内部收益率，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，可以通过内插法求得，经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率，表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
3、动态投资回收期，是当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间
动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值)
当期净现金流量现值
动态投资回收期
4、静态投资回收期，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间
静态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值)
当期净现金流量
5、现金回报率，是置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
6、投资回报率，是置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投资入的权益资本的比率
投资回报率=(税后现金流量 + 投资者权益增加值 + 物业增值收益)/权益投资数额
7、 借款偿还期
=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额)