2013年物业管理师考试经营管理重点资料8

会计考友

什么是市场法?
又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法
市场法估价的操作步骤是什么?
1、搜集交易实例(3～10个)
2、选取可比实例
3、对可比实例成交价格进行处理
1)价格换算
2)价格修正(交易情况修正)
3)价格调整(日期调整、物业状况调整)
4、求取比准价格
市场法适用的对象和条件是什么?
适用的对象时具有交易性的物业，使用条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易
搜集交易实例时应搜集哪些内容?
1、交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建成时间、环境等
2、交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系
3、成交日期
4、成交价格，包括计价方式
5、付款方式
6、交易情况
选取可比实例应符合哪些要求?
1、可比实例物业是估价对象物业的类似物业
2、可比实例的成交日期应与估价时点接近
3、可比实例的交易类型应与估价目的吻和
4、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
如何建立价格可比基础?
1、统一付款方式
2、统一采用单价
3、统一币种和货币单位(采用该成交日期的汇率)
4、统一面积内涵
5、统一面积单位
物业交易中的面积换算公式
建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×(套内建筑面积/建筑面积)
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×(使用面积/建筑面积)
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×(使用面积/套内建筑面积)
什么是交易情况影响修正?造成价格偏离其正常市场价格的因素主要有哪些?
对可比实例成交价格的修正，造成偏离因素：
1、厉害关系人之间的交易
2、急于出售或急于购买的交易
3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
5、特殊交易方式的交易
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻物业的合并交易
8、受债券债务关系影响的交易