2012年物业管理师《经营管理》第七章（6）

会计考友

  一、成本估算的目的
物业管理服务成本，主要有包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。
专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。
目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。
由此可以看出，不论是以包干制还是以酬金制，科学估算物业管理服务成本或者物业管理服务支出，是物业管理企业的一项重要工作。成本估算的成果，既可以服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。
二、主要成本项目的估算方法
（一）人工费的估算
该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
1．基本工资（F1）（元/月）
各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。
2．社会保险费（F2）（元/月）
社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业确定。
3．按规定提取的福利费（F3）（元/月）
福利费包括以下三项：
（1）福利基金。按工资总额的14%计算。
（2）工会基金。按工资总额的2%计算。
（3）教育经费。按工资总额的1.5%计算。
4．加班费（F4）（元/月）
加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。
5．服装费（F5）（元/月）
按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。
该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。
6．工服洗涤费（F6）（元/月）
工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。