2012年物业管理师《经营管理》复习指导（4）

会计考友

（二）按房屋租赁期限划分
按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。
（1）定期租赁。
定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是若干年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。
（2）自动延期租赁。
自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。
自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁（半年或一年），然后转为周期性租赁。
周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。
（3）意愿租赁。
意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。
当然，还可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4年，通常由短期租赁延期而来。