2012物业管理师《经营管理》第二章（12）

会计考友

一、区位的含义
房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性。当然，影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。然而，由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产所处的“区位”相关。
房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的。根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。例如，某宗地位于北京市朝阳区、坐落在建国门外大街北侧、西邻建国饭店、东邻北京国际贸易中心，人们就可以据此判断该宗地的大致区位；如果查阅地籍图，就可以找到该地块的宗地编号及其具体的四至范围、面积大小、宗地形状和当前的土地使用者；我们还可以根据该宗地的角点坐标，判断该宗地的区位等。
对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD（Central Business District，中央商务区）范围内，为高档办公、酒店、国外驻京机构和大使馆集中的地区，该地区就业人口以中高级白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求的品位代表着时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了该区位附近的市场需求和消费特征。
对区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。土地成本占房地产投资的比重有逐渐上升的趋势，在许多城市已经超过了50%，而确定了房地产投资的具体位置后，往往也就确定了房地产投资中的土地成本支出。另外，从市场竞争的角度来说，区位确定后，也就决定了在本“区位”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系。
房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。例如，上海浦东原来是上海人“宁要浦西一张床、不要浦东一套房”的地区，但随着浦东新区的开发建设，基础设施、就业环境等发生了很大的变化，逐渐变成为上海人向往的地区；北京市前门商业区原是北京市三大中心商业区之一，但随着北京市城市建设的发展，交通等市政条件优良的新中心商业区陆续建成，前门商业区逐渐失去了对投资者和消费者尤其是中高档消费者的吸引力。因此，房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展的、动态变化的眼光，来认识和把握房地产投资中的“区位”。
总之，房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。从这些比较全面的意义上理解，区位在房地产投资中的重要性则是不言而喻的。