2012物业管理师《经营管理》第三章（3）

会计考友

建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。如果不及时对建筑物或设施进行大修理，对设备进行升级换代或者更新，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业资产的贬值。因此，掌握建筑物及设施设备更新中的经济分析方法，进行相应的更新投资决策，也是物业管理师必须具备的技能。
一、设备更新的原因与特点
房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。
（一）设备更新的原因
设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。
1．设备有形磨损
设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。
第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。当这种有形磨损达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。
第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。
2．设备无形磨损
设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。
第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。这种无形磨损的后果是导致现有设备原始价值部分贬值，设备本身的技术特性和功能，即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。
第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。其后果不仅是使原有设备的价值降低，而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。这是因为，虽然原有设备的使用期还没有达到其设计经济寿命，能够正常工作，但由于技术上更先进的新设备的应用，使原有设备的市场效率大大低于社会平均生产效率，如果继续使用，有可能使产品生产成本明显高于社会平均成本，使企业失去市场竞争力。所以原有设备价值应视为已经降低，甚至应该淘汰。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。
3．设备磨损的补偿
要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。没备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。