2012物业管理师《经营管理》第四章第一节（1）

会计考友

（三）用于投资分析的其他参数及其选择
本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下：
1．根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元/㎡.参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%.
2．目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率Y为18%.
3．公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购入该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出租经营期限为66年。
4．公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。
5．经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%.
6．除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外，其他经营年份的出租率均取92%.
7．假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率。
四、财务评价
根据上述投资、租金收入及其他相关基础数据，得到项目的财务评估结果如下：
1．财务内部收益率（IRR）=26.64%
2．当基准收益率为18%时，项目的财务净现值（NPV）=2405万美元
3．含建设期在内的动态投资回收期（Pt）=10.33年
由于项目的财务内部收益率26.64%大于房地产投资的基准收益率（或期望收益率）18%，也高于抵押贷款利率12%；财务净现值为2405万美元，大于零；动态投资回收期为10.3年，在一般收益性物业的动态投资回收期范围（8～12年）之内；因此，该项目可行。为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法。本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素以及价值评估的基本方法。
第一节 收益性物业的概念
物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：
①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；
②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；
③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用。这样，物业产权人在租赁期间届满之前就放弃了占有和使用物业的权利，而保有收取租赁合同（又称租约）约定的租金和在租赁期间届满后占有物业的权利。物业承租人则以支付租金的方式从物业产权人那里获得了占有和使用物业的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，从而就取得了占有和使用该房屋10年的权利。在某些情况下，如果租赁合同允许，承租人可以转让所承租物业的占有和使用的权利。因此，在评估收益性物业的价值时，经常会遇到有许多租赁期间未届满的租约，这叫做有租约限制的物业或附带有租约的物业、已出租的物业。由于购买者须尊重并履行这些租约的各项条款，如《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，所以，如果为买卖目的评估这类收益性物业的价值，就要考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的物业。