2012物业管理师《经营管理》第四章第三节（8）

会计考友

十、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。《中华人民共和国价格法》（1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号公布）第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”在房地产价格方面，例如《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对物业可以收取的最高价格；最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对物业可以收取的最低价格。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
十一、原始价值、账面价值、市场价值
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。
账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。
市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。
原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。例如，某公司在1990年以500万元购入了某项资产，这笔交易客观地计量了该项资产的价值，会计师就将这个价值计入资产负债表中。但是，这500万元是该项资产1990年的价值，它与该项资产现今的市场价值也许毫不相干了。另外，会计师试图通过从资产负债表中定期扣减折旧额来反映该项资产随着时间的流逝而出现的老化。然而，1990年购买的该项资产也许在功能上早已落后，因此，在今天来看它可能完全丧失了价值；或者由于通货膨胀或稀缺性增加，它现在的市场价值已远远高于原来的购置价格。物业由于具有保值增值特性，通常虽然经过了若干年的使用，其市场价值比过去的购置价格还要高。
房屋重置价格是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。