2012物业管理师《经营管理》第四章第四节（1）

会计考友

一、物业价格的影响因素概述
在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果。要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：
1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或工业区，则铁路可能成为增值因素。
2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素。
3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高（或降低）物业的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高（或降低）物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低（或提高）物业的价格；有的影响因素从某一角度看会提高物业的价格，但从另一角度看会降低物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。至于具体的影响如何，还要看被影响的住宅临该道路的远近以及该道路的性质。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，无正面作用。
4．有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起物业价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立即引起物业价格的变动，有的影响因素对物业价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。
5．某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对物业价格究竟有多大程度的影响，主要依靠付价人员的付价理论知识、实践经验以及对当地物业市场的深入调查了解作出判断。