2012物业管理师《经营管理》第四章第四节（2）

会计考友

二、人口因素
物业（特别是居住物业）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对物业价格的影响。
（一）人口数量
物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。
引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长，导致的人口数量增加或减少的变动现象。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。
在城市，特别是随着外来人口、流动人口的增加，对物业的需求必然增加，从而会引起城市物业价格上涨。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型物业的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高物业价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。
（二）人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起物业价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对物业的需求，从而导致物业价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的物业价格必然低落。
（三）家庭人口规模
这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致物业需求的变化而影响物业价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。