2012物业管理师《经营管理》第四章第四节（5）

会计考友

八、城市规划因素
城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质（用途）、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途（比如是用于工业、商业还是居住或绿化）对土地价格有着很大的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。
九、交通管制因素
交通为居民带来出行便捷，节约出行时耗，提高出行效率，交通方便程度直接影响物业价格。但某些物业所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通管制的影响。对物业价格有影响的交通管制，主要有严禁某类车辆通行，实行单行道、步行街等。
交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。
十、心理因素
心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有如下方面：
①购买或出售心态；
②个人欣赏趣味（偏好）；
③时尚风气；
④接近名家住宅心理；
⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。
下面列举几种情况：
1．物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。
2．有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物业，从而会抬高价格。
3．物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的物业，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售物业。