2012物业管理师《经营管理》第四章第五节（2）

会计考友

四）建立价格可比基础
选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。
建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。
（五）交易情况修正
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。
进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：
1．利害关系人之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易，成交价格通常低于正常市场价格。
2．急于出售或急于购买的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售物业来偿还。在这种情况下的成交价格往往是偏低的。相反，在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。
3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往是偏高的。相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往是偏低的。
4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情，特别是该物业对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售。在这种情况下的成交价格往往是偏高的。
5．特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。物业正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往是偏低的。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府（实际的运作者是政府的某个部门及某些个人），受让方是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况。
6．交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的物业交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补交土地使用权出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。在某些地区，物业价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。
7．相邻物业的合并交易。物业价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的物业，价格通常较低。但这类物业如果与相邻物业合并后，则效用通常会增加。因此，当相邻物业的拥有者欲购买该物业时，该物业的拥有者通常会索要高价，而相邻物业的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以，相邻物业合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。
8．受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易。
进行交易情况修正，还要测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的实际情况，然后根据计算即可。具体是将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。在修正方法上，主要是把握下列公式：
正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即
应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率