2012物业管理师《经营管理》第四章第五节（3）

会计考友

（六）交易日期调整
可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的物业市场状况（如当时的市场供求关系）下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值，是应当在估价时点时的物业市场状况（如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系）下形成的。如果成交日期与估价时点不同（往往是这种情况，而且成交日期通常是过去，估价时点通常是现在），物业市场状况可能发生了变化，例如，政府出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等，导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化，从而即使两宗完全相同的物业，在这两个时间上的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。
交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似物业的价格，找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。
（七）物业状况调整
如果可比实例物业与估价对象物业自身状况之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行物业状况调整，因为物业自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。在这三种调整中，还可以进一步细分为若干因素的调整。
物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。具体思路是：
①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；
②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；
③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度；
④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。