2012物业管理师《经营管理》第四章第五节（5）

会计考友

（三）成本法的基本公式
成本法最基本的公式为：
物业价格=重新购建价格-折旧
上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：
①新开发的土地；
②新建的物业；
③旧的物业。
新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在投入了较多费用，但在物业市场不景气时要予以减价调整。
新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：
新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在旧物业的情况下，成本法的基本公式为：
旧物业价格=物业的重新购建价格-建筑物的折旧
或者旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧