2012物业管理师《经营管理》第五章（13）

会计考友

4．城市规划
城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
实际上，国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地供应计划都对土地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济和社会发展规划、城市规划的过程。面对日益成熟的市场环境，三个规划和计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的规划体系。
5．地价政策
房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不仅直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。
地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
6．税收政策
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。世界上许多国家和地区，通过个人购房税务优惠政策，有效推动了住房自有率的提高。我国1998年以来也曾成功运用降低契税的措施，促进了住房二级市场的发展；在2005年初运用交易环节的营业税和契税政策，有效遏制了商品房市场上的投机需求和对高档豪华住宅的需求；还从2003年开始研究物业税的相关政策，准备通过物业税制度的实施，来调整居民和机构拥有房地产资产的行为，减轻地方政府对土地使用权出让收入的依赖，建立起一个长期稳定的地方政府财政收入来源渠道。
7．租金和价格控制
租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格，同样是政府调控房地产市场的主要对象之一，合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。对住房价格的控制，也是政府调控房地产市场的重要工作内容。政府调控住房价格的目的，一个是避免住房价格泡沫的形成，另一个是要保证中低收入家庭住房需求能够得到适当的满足。