2012物业管理师《经营管理》第四章第五节（8）

会计考友

2．求取建筑物折旧的年限法
年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。类似于人看上去的年龄。
建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：
①当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；
②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄短于实际年龄；
③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄长于实际年龄。
建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即
剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄
因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄短，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点起向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点起到建筑物经济寿命结束时止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄短于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工验收合格之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为这样求出的建筑物折旧更符合实际情况。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用实际年龄计算折旧，那么它们的价值就是相同的。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使撇开文化内涵因素，也有较高的市场价格。
年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。