2012物业管理师《经营管理》第六章（5）

会计考友

一、房屋租赁合同的概念和法律特征
（一）房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。
经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责任根据业主的不同要求会有变化，如有一些物业管理者可能是惟一的出租代理，而另一些则可能与外界的独立的房地产经纪人共同承担责任。物业管理者应熟悉房屋租赁的相关法律及租赁合同的基本条款，以便有效地管理。
（二）房屋租赁合同的法律特征
1．房屋租赁合同是双务合同
双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己却只有权利；否则就变成了单务合同。
2．房屋租赁合同是有偿合同
有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。
3．房屋租赁合同是诺成合同
所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。
4．房屋租赁合同是要式合同
要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同；法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租赁合同是法定要式合同。房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。
5．房屋租赁合同是继续性合同
房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。