2012物业管理师《经营管理》第六章（6）

会计考友

  二、房屋租赁合同的基本条款
（一）当事人姓名或者名称及住所
租赁合同是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或者业主授权代表的签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权代表签名及公章。当事人的住所也是租约的必要要素之一，法律上判定租赁当事人之间的有关通知的送达都是以租约上的地址为准。
（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况
1．该条款是对出租物业的描述。
如果出租物业包括了土地，则在合同中必须有精确的法律描述。如果出租物业只是一幢大楼的一部分，则写明大楼的地址及房间号码已足够。
2．对于商业铺面，最好是除了地址、号码的描述以外还必须有承租户对使用公共部位如电梯、楼梯、大厅、停车场位置以及走廊等处的使用权的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。
3．物业描述中可能规定了对租赁空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租约显得冗长而复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。
（三）租赁用途
租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同；承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人与出租人应当另行签订租赁合同。
在写字楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，用于限制承租户使用房屋只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的。这些限制条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制条款的含义来解决任何争端的。如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说限制房屋用途的另一方法是制订“大楼管理规则”，它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间。这些规则是为了保护物业的良好状态，维护物业的声誉和安全以及促进所有承租户的和睦协调关系而设计的。
（四）租赁期限
作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。
1．出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正常使用；租赁期满后，出租人有权收回房屋；出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房时，同时要做好承租人的住房安置。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。
2．在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同。未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许；承租人有条件搬迁的，应当搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。
3．在写字楼等经营性物业租赁时，租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等等。
4．在某些租约的租赁期限条款中还常常包含了允许承租户在支付罚金后可提前终止租约的内容。有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的权利。