2012物业管理师《经营管理》第六章（8）

会计考友

  1．房屋租赁合同的变更
根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。
（1）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。
（2）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。
（3）因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。
（4）租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。
（5）由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
2．租赁合同的终止
合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。
（1）自然终止
租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。
（2）人为终止
人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，合同法规中有明确的规定。
对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；承租人利用承租的房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。
对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。