2012年物业管理师考试经营管理特色班讲义5

会计考友

物业管理成本的分类
        物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。
        (一)按照经济性质分类
        按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：
        (1)外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
        (2)工资。指企业职工的工资总额。外语学习
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        (3)职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。
        (4)折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。
        (5)利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收人后的净额。
        (6)税金。指应计人管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。
        (7)其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。
        按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。
        (二)按照经济用途划分   
        物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。
        按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
        (三)按照与业务量的关系划分
        按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
        (1)固定成本。这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，
               
        不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度(相关范围)时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。
               
        (2)变动成本。变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。
        (3)半固定或半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。
               
        将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。
        (四)按照计算依据不同划分   
        按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目)。
        (1)目标成本。在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。
        (2)定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。
        (3)计划成本。计划期经过预测而预算出来．并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。   
             (4)实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
        把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。
        (五)按照与决策的关系划分   
        按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。
               
        (1)边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收人时，为企业获得其最大利润的服务量。
               
        (2)差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。“差异成本”会计工作者认为，边际分析的方法固然科学和精巧，但边际在现实中是难以把握的，不如“差异分析”那样易于求得较优效果。
               
        (3)机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。
        (4)估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
        (5)沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
        (6)可缓成本。是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。
        (7)可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。               
        (8)附加价值成本。是指当投人的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。