2012年物业管理师经营管理物业租赁典型讲解4

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(四)其他划分方式
还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。
也可以按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。涉外租赁是指外国人、外国机构和港澳台同胞及华侨在大陆设立办事机构、租赁用房。
三、物业租赁管理模式
物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。
(一)包租转租模式
1.具体做法
物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来;然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。
2.双方责任及利弊
包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。
物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。
物业管理企业此时除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从经租活动中获取一定的批零差价。但以固定的租金包租了物业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过大，将自行承担风险。关键时批零售价的确定，要充分考虑空置率的影响，避免或减少风险。
(二)出租代理模式
1.具体做法
业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。
2.双方责任与利弊
出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动以及租赁过程的管理和服务。并根据合同承担一定的责任，如管理不善或经租活动的失误都将受到惩罚。但风险较少，尤其房屋空置对业主的影响大，对物业管理企业的影响小。
物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中，物业管理企业所得到的只是佣金。虽然佣金多少与经租获利有关，但从性质上分析它得到的仍然是佣金而不是租金。
(三)委托管理模式
1.具体做法
业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。
2.双方责任及利弊
委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务费用。
四、房屋租赁的行政管理
为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。房屋租赁登记备案制度主要内容有：
(一)房屋租赁登记备案的一般程序
房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。
1.申请
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同;房屋所有权证;当事人的合法证件;城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。