2012物业管理师经营管理复习材料第一章5

会计考友

二、物业经营管理的层次与工作内容（掌握）
1.物业经营管理的层次
通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
2. 物业经营管理不同层次之间的关系我考网(www．woexam。com)
从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任。虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物业的价值最大化。
物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。
设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为设施管理经理（CFM）
房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。
组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。
3. 物业经营管理的常规性工作内容
物业管理的内容：
根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理，对最复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：wｗw.ExamＷ.CoM
⑴制定管理计划;（确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。）
⑵加强市场宣传以提升物业的租金;
⑶制定租金标准及租金收取办法;
⑷物业的维修养护;
⑸安全保卫;
⑹协调与业主和租户的关系;
⑺组织与控制。
物业所有者（即业主）的目标是制定管理计划的基础。
检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面，还要针对租户经常提出的一些特殊问题进行检查。物业管理人员要根据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。