2013物业经营管理考试经营管理专业辅导五

会计考友

一、物业管理报告及其类型
物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。
按照不同的分类标准，可以把物业管理报告分成不同的类型：
(一)按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类考试用书
按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报告、向高层次管理者提供的物业管理报告和向投资者或董事会提交的物业管理报告三种类型。
1.向业主、租户提交的物业管理报告
向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。物业经营管理者是为业主、租户服务的，本着对业主、租户负责的原则，应当建立管理情况公开与监督制度，定期向业主、租户提交物业管理报告，反映其在一定时间内的工作情况，讲明物业管理费用的收取和支出情况及相关原因，对于合理的计划和财务收支，自然会得到业主、租户的支持;否则，业主、租户就会提出意见，要求进一步整改，这样有利于增强物业经营管理服务的透明度。当然，从业主、租户的角度出发，作为物业的产权人(或直接使用者)，更是有理由要求物业经营管理者定期提交物业管理报告。管理情况和费用情况越透明，越容易让业主、租户消除疑虑，也能增进他们与物业经营管理企业之间的沟通，从而按时缴纳管理费，理解和支持物业经营管理工作，客观上也能促进物业经营管理工作的质量和水平的提高。
2.向高层次管理者提供的物业管理报告外语学习
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向高层次管理者提交物业管理报告也是物业管理企业内部有关部门应当作好的工作之一。这里的高层次管理者主要是指物业管理企业的总经理。总经理是履行物业经营管理职责的负责人，对企业的投资者或者董事会，总经理要负责保证让企业的资产保值增值;对广大的物业业主、租户，总经理要保证物业经营管理工作的顺利实施和管理费用的合理收支。对物业管理企业内部来说，总经理还要保证企业的合理利润和正常发展。要作到以上三点，总经理就必须对企业物业经营管理情况有非常全面的了解。只有这样，总经理才能更好地总结物业经营管理的经验与教训，组织或指挥制定和完善企业内部的各项规章制度，搞好企业管理，包括成本管理、资金管理和质量管理，不断提高物业经营管理水平，提高物业经营管理效益和效率。同时，也能更好地结合和适应物业管理市场的需求和变化，制定明确的营销策略和物业经营管理创新战略，搞好企业的营销和发展。企业内部物业管理报告正是总经理全面了解企业物业经营管理情况的重要途径。
3.向投资者或董事会提交的物业管理报告
物业管理企业的经营管理情况如何，是投资者或董事会必然关注的问题。物业管理报告中有关经济资源和经济义务等方面的信息，是投资者或董事会用来认识、判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据。他们利用物业管理报告提供的有关信息，可以了解物业管理企业过去的物业经营管理情况，预测企业未来现金流量、补偿能力和发展能力，从而为投资者或董事会是否继续投资该物业管理企业、是否继续聘用现任总经理以及对现任企业领导班子提供什么奖励或采取什么惩罚措施等决策提供重要的参考依据。
(二)按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类
按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型。
这种分类的物业管理报告只存在提交时间的不同，以及由于报告涉及的时间的长短带来的报告内容的详略、多少和覆盖范围的不同，举例来说，按月提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少，相对简单，覆盖的时间范围只是按年提交报告的一个月份。至于物业管理报告的组成格式和主要内容则没有区别。
通常，按照向谁提交和按照什么时间提交进行分类的物业管理报告在实际中是交错在一起的，也就是说，向不同主体提交的物业管理报告，也可以分别是按月提交、按季度提交、按半年以及按年提交。同样，按季度提交的物业管理报告也可以分别是向业主、租户提交、向企业高层次管理者提交以及向企业投资人或董事会提交等。
除以上两种分类外，还可以按照物业的类型不同来分类，比如可以分为收益性物业的物业管理报告、居住物业的物业管理报告;写字楼物业管理报告、商业场所物业管理报告、宾馆酒店物业管理报告、住宅小区物业管理报告等。不同类型的物业，其物业管理报告通常也有一些不同。