2012年注册物业管理师考试管理综合能力预习讲义1

会计考友

业主自治，有自信精神和社会责任的现代公民的摇篮
1　什么是“业主自治”
为了实现安居乐业、保值增值的购房目标，维护公共权益，业主们通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。一些人将业主们驱逐专业的物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主，“业主自管”不等同于“业主自治”。
长期以来，大家习惯于用“物业管理”来定义小区内的大情小事。但“物业管理”究竟是什么，它与业主自治是何关系？广义认为“物业管理”是包括业主自治与物业服务在内的小区范围内的一切公共物业事项。狭义则认为“物业管理”仅指物业服务。“物业管理”有时还指国家相关行政部门(主要指房地产行政部门)对“物业管理活动”进行监督管理的意思，实指“物业行政管理”。《物业管理条例》名称中的“物业管理”、第二条中“物业管理”，以及第十九条中的“物业管理”三处“物业管理”概念的内涵与外延都不一样。这是多年来“物业管理”概念混乱在行政立法中的延续，是《物业管理条例》制定者没有正确区分业主自治与物业服务的突出表现。
业主入住是物业服务的起点，没有业主的入住，物业服务就没有存在的必要。没有业主自治的授权，物业服务也没有真正的合法性可言。业主自治是小区治理的主要方面，物业服务是次要方面。《物业管理条例》第二章“业主及业主大会”规定了业主自治的具体内容，事实上已经将“业主自治”包括于广义的“物业管理”概念之内。这种做法，颠倒了“物业服务”与“业主自治”之间的主次关系，降低了业主自治的法律地位。
《物权法》将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，将“物业管理用房”更名为“物业服务用房”，体现出立法者为“物业管理”正名的用意，为厘清业主自治与物业服务之间的关系迈出实质性的一步。在“物业管理”回复到服务本位的同时，《物权法》第六章关于业主建筑物区分所有权的相关规定，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。
2　业主自治是时代发展的必然
数千年来，只要取得四邻的同意，百姓便可自行修建房屋，官府一般不予管制。新中国成立以后很长一段时间内，城市土地实行无偿划拨使用，房产绝大部分为公有制，住宅基本上由政府包干，房屋作为福利由单位和国家提供，房产也由政府设立的行政管理机构实行管理，国家是房产所有权的基本甚至于唯一主体，因而也不存在房地产交易和物业服务市场。90年代以来，随着住房制度市场化改革的逐渐深入，原来由单位分配公房的时代宣告结束，从市场购买房屋成为解决居住需求的基本选择，房屋产权主体逐步多元化，越来越多的人有了自己的房屋，住进了小区，他们被称为“业主”。城市也逐渐形成了一个个住宅区，小区已经成为城市的最基本组成单元。与此相对应，物业服务兴起。产权主体的多元化和私有化是业主自治产生的重要原因。
物业物理结构的立体化、高层化是业主自治产生的另一重要原因。由于土地紧缺及人口大量向城市集中，房屋的立体化、高层化进一步加剧，加之人们对生活质量的要求也越来越高，物业的组成、结构也日趋复杂，形成了比重越来越大的公共(配套)物业。对公共物业进行必要的管理、维护、建设，以及维持正常的小区秩序，是实现房屋正常使用功能的必然要求。这就形成了必须要由全体业主通过民主自治程序决定的“公共物业事项”。业主们为了实现其安居乐业与保值增值的购房目标，就必须组织起来就公共物业事项形成“公共意志”。
业主自治的诞生是所有权主体多元化、私有化和物业结构复杂化相结合的直接产物。“业主自治”的产生还与经济自由化、政治民主化的时代大背景密不可分。如今，中国人民在享受经济改革的丰硕成果的同时，也享有空前政治自由与权利。长期以来的以村民自治、居民自治等为主要内容的基层民主自治实践为业主自治提供了借鉴。所有这些，为业主自治奠定了坚实的经济基础，也提供了政治上、思想上的可能。
在传统共有产权的情况下，达成任何协议均需要征得全体产权人同意，容易产生“双方垄断”，使决策、谈判陷入僵局，使得集体决策成为不可能。正是因为如此，建筑物区分所有制度才应运而生。区分所有制度，一方面保障了业主对专有部分排他的所有权，该部分收益和成本均由其承担，该部分独立的不动产能够单独买卖和抵押；另一方面，对于不具有排他性的共有部分的公共物业事项，则交由全体业主通过自治方式解决，既避免了共有产权模式下协商成本高昂、效率低下的难题，又保全了业主对专有部分的完整所有权。因此，业主自治是建筑物区分所有权制度的另一种诠释，业主自治所指向的对象不是针对专有部分，而指向共有部分以及共同管理小区的公共物业事项。
由于我国实行土地整体出让及土地国有，因而在不动产物权的构成上与其他国家和地区存在一定差异，反映到住宅区的治理上也会有所不同。从实践来看，我国的业主自治仍处于起步和萌芽阶段，无论在理论、实践和立法方面均存在严重不足，业主的自治权利和主体地位尚没有得到真正有效的落实和体现。而且，我们不难发现，因为在自治区域、自治主体、自治组织、自治内容、自治价值上的不同，现行的居民自治体系与崭新的业主自治模式存在着根本上的差异，居民自治体系无法囊括业主自治。正如搞得有声有色的村民自治一样，在当前条件下，我们应当根据中国的实际情况，尊重人民群众的首创精神，探索出一条适合中国城市基层发展实际的业主自治道路。