2012年注册物业管理师考试管理综合能力预习讲义2

会计考友

4　业主自治与居民自治的区别与联系
应当看到，业主不一定是居民，居民不一定是业主，其管辖区域也存在交叉可能，居民自治与业主自治在存在根本区别的同时也存在天然的联系。居民自治负责解决城市基层大部分社会性服务工作。至于小区公共物业事项，如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等，应当也必须交由业主自治解决。在该领域，业主自治无疑应当发挥决定性作用。这将难以避免给早已存在的居民委员会带来一定的“冲击”和“竞争”。我们认为，这种“冲击”与“竞争”是良性的和必要的。一方面，房屋产权私有化大背景下出现了业主自治，因而将原由居民委员会承担的物业功能让渡出来，这是时代发展的必然与进步；另一方面，这一局面的出现也给居民自治敲响了警钟，提供了促使其创新与发展的大好机会。
现行法律将居民委员会、业主委员会均确立为自治组织，那么就绝无一个自治组织领导另一自治组织的可能与必要。居民自治、业主自治，权力来源不同，自治范围各异，属于互相协作的平行主体关系，现阶段以业主自治代替或者干涉居民自治，或者以居民自治代替或者干涉业主自治在现阶段都是不可取的，特别是在居民委员会已经日益官方化的条件下更是如此。因此，在基层社区政治生态中，业主自治与居民自治应当相辅相成，互相协作，共同贡献于和谐社区的建设。
5　业主自治的价值
(1)业主自治之于市场经济
如果没有业主自治或者运作不畅，公共物业事项便无从决断或难以执行，小区陷入困局的最终后果必然是广大业主的物权遭受不同程度的损害。在此情形下，房屋的使用功能将下降甚至于失去，业主的安居追求可能泡汤，其企图通过出租、转让、抵押等手段进行投融资的目的也将难以实现。这不仅直接给房地产市场造成冲击，还将连带影响整个市场经济体制的正常运转。更重要的是，连公民私有住房的保护都难以到位，便会影响到社会公众和国际资本的投资信心，继而对经济改革产生怀疑，从而在更深层次上危及经济发展和改革。相反，业主自治的成功实现，将会极大地激发亿万人民投身市场经济的积极性，也为市场经济本身的进一步完善创造了必要的条件。
乍一看，业主自治诞生于房地产交易完成之后，似乎与房地产交易市场，与房产商无关。其实不然，单个业主是否购买房屋，的确是基于其个人的决定。但应当看到，业主所购买的，不仅限于物业的专有部分和分摊部分，还包括了小区的环境、配套，以及对于自己能够成为业主团体一员，实现业主自治的期待。从一这点来说，业主自治的愿景和小区的公共权益，同样是开发商赚取巨额利润的重要卖点之一。有关公共权益部分的承诺虽然表面上由开发商在商品房买卖合同签订时向单个业主作出，但其实质合同对象则为全体业主。正是由于业主自治的缺失，开发商擅改规划等种种侵犯业主公共权益的行为往往无人追究或追究不了。房屋交易完成、业主入住之后，公共权益的争夺同样不会使开发商置身事外。业主团体无从建立，业主自治无法运转，业主的公共权益将失去唯一适当的代言人，业主的公共权益将毫无保障。长此以往，将严重影响到房地产业的可持续发展。
(2)业主自治之于民主政治
国务院新闻办发表的《中国的民主政治建设》白皮书强调：“扩大基层民主，是完善发展中国特色社会主义民主政治的必然趋势和重要基础。”业主自治的出现与发展，为城市基层民众提供了一个实实在在的民主训练营。在业主自治领域，权力不见了踪影，压制绝没有市场。业主自治将是城市基层民主政治的最佳生长点，进而为政治民主的下一步发展作出贡献。