2012年注册物业管理师考试管理综合能力预习讲义4

会计考友

业主委员会如何续聘与解聘物业管理企业
小蔡所在小区的物业管理公司是原来开发商指定的，两年合同即将到期时，小区的业主委员会决定通过公开招投标的方式重新选择物业管理企业，原来的物业管理企业也有权利参与平等竞争。如果原来的物业管理企业在竞争中取得胜利，就涉及到业主委员会与其续聘的问题；如果原来的物业管理企业在竞争中失败了，又会涉及到解聘的问题。那么，业主委员会应该如何续聘与解聘物业管理企业呢?
物业管理企业的续聘是指在物业管理委托期限到期后对物业管理企业的再次聘用。为了确保业主和物业管理企业双方权益，物业管理委托合同中对委托管理的期限都有明确的规定，首次聘用一般不超过2年。
在物业管理委托合同期满前，业主委员会和物业管理企业双方应就合同期满后续聘问题向对方提出书面意见，并进行充分的协商。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如大多数业主反映良好，原物业管理企业也同意续聘，可直接续订物业管理委托合同。否则，业主委员会应于合同期满前就合同期满后的物业管理进行招投标，此时，在同等条件下原物业管理企业有优先获得管理的权利。
是否续聘既是业主和业主委员会的权利，也是物业管理企业的权利，从业主委员会的角度为了保持物业管理工作的连续性，在充分反映业主意见的基础上，应尽可能续聘原物业管理企业。从物业管理企业的角度看，广大业主的续聘本身就是对其以往工作的一种肯定，应积极争取续聘。对广大业主提出的意见，应虚心听取，认真改进工作，建立和维护自身良好的社会形象和社会声誉。
物业管理企业的解聘有两种情况。一是自然解聘，即合同期满后不再被续聘。一是提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出解除合同。
提前解聘一般发生在合同履行中双方产生争议而又协商不成时，比如广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业又无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；或物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中约定的义务，或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至无法继续履行合同。
提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作都带来较大影响，因此，对此应十分慎重。当业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商。协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解。调解不成时，可提交法院等有关机构进行依法裁决。一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。
提前解聘一旦发生，业主委员会应尽快选聘新原来的物业管理企业也有权利参与平等竞争。如果原来的物业管理企业在竞争中取得胜利，就涉及到业主委员会与其续聘的问题；如果原来的物业管理企业在竞争中失败了，又会涉及到解聘的问题。那么，业主委员会应该如何续聘与解聘物业管理企业呢?
物业管理企业的续聘是指在物业管理委托期限到期后对物业管理企业的再次聘用。为了确保业主和物业管理企业双方权益，物业管理委托合同中对委托管理的期限都有明确的规定，首次聘用一般不超过2年。
在物业管理委托合同期满前，业主委员会和物业管理企业双方应就合同期满后续聘问题向对方提出书面意见，并进行充分的协商。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如大多数业主反映良好，原物业管理企业也同意续聘，可直接续订物业管理委托合同。否则，业主委员会应于合同期满前就合同期满后的物业管理进行招投标，此时，在同等条件下原物业管理企业有优先获得管理的权利。
是否续聘既是业主和业主委员会的权利，也是物业管理企业的权利，从业主委员会的角度为了保持物业管理工作的连续性，在充分反映业主意见的基础上，应尽可能续聘原物业管理企业。从物业管理企业的角度看，广大业主的续聘本身就是对其以往工作的一种肯定，应积极争取续聘。对广大业主提出的意见，应虚心听取，认真改进工作，建立和维护自身良好的社会形象和社会声誉。
物业管理企业的解聘有两种情况。一是自然解聘，即合同期满后不再被续聘。一是提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出解除合同。
提前解聘一般发生在合同履行中双方产生争议而又协商不成时，比如广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业又无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；或物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中约定的义务，或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至无法继续履行合同。
提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作都带来较大影响，因此，对此应十分慎重。当业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商。协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解。调解不成时，可提交法院等有关机构进行依法裁决。一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。
提前解聘一旦发生，业主委员会应尽快选聘新的物业管理企业。原物业管理企业应遵循职业道德规范要求，本着向业主负责的精神，继续做好有关物业移交前的各项工作，整理全部档案资料，清理账目，做好移交准备。