2012年注册物业管理师考试管理综合能力预习讲义5

会计考友

业主了解基础知识之管理规章
1．管理规章指什么?
管理规章包括两种：①物业管理公司和业主需共同遵守的"公共契约"；②业主需共同遵守的"业主公约"。
2．公共契约
公共契约属于协议和约定性质，反映大楼或小区各个方面的共同意志，由管理者和业主双方共同制定，共同遵守执行。订立公共契约的目的，是要清楚订明各项规则，使物业管理公司和业主都明白本身的职责、权利和义务。
公共契约一般由物业管理公司拟订，经签署各方认可后签名生效。
3．公共契约包括哪几个方面内容?
(1)物业管理区域内的管理机构；(2)管理公司的职责和权限；(3)业主的权利和权益；(4)业主的义务和责任；(5)约束业主使用物业的条款；(6)签署各方的法律责任。
4．业主公约
业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主都具有约束力。物业使用人也应当遵守业主公约。
5．管理规章对业主的专有部分的使用也应作出限制
业主独自拥有的专有部分，管理规章中也应在合理范围内作出一定的限制。例如，限制为住宅的楼宇一般不允许作办公用；室内装修、改造时不允许变更承重结构。使用专有部分时不得影响他人的行为也应在限制之内。
6．管理规章的效力涉及到业主全体
无论是"公共契约"还是"业主公约"，一旦通过合法程序得到当事人认可，均应遵守。这也是为了维护多数业主的利益。
7．使用人也同样适用
对于租赁户或其他实际使用物业的人，也要遵守管理规章的事项，如正确使用物业，按时交纳管理费用等。
8．对管理规章必须认真通读一遍
管理规章是物业管理区域内的"宪法"，所以，业主和使用人都必须认真地看一遍管理规章，以便能严格遵守。
9．管理规章的制定、变更、废除需要多数决议通过
管理规章是物业管理区域内的重要文件。因为其约束力涉及到全体业主和使用人，所以管理规章的制定、更改或废除也须经全体业主的多数通过认可。
10．买进半新半旧的大楼时
购入半新半旧的大楼时，该楼宇的管理规章也随着房屋所有权转移到购入方。如果购入方不了解有关管理规章，可能会做出违章行为。因此，买进半旧楼宇时，了解该楼宇的管理规章十分需要。