2012年注册物业管理师考试综合能力知识辅导3

会计考友

物业公司进出现象分析
《物业管理条例》首次明确规定，物业区域内经过三分之二以上的业主同意，可以重新解聘或选聘物业公司。《物业管理条例》实际上为业主自主选聘物业公司提供了法律依据和法律保障。因此，自《物业管理条例》颁发后，全国范围内由业主自主选聘物业公司的事件逐渐增多。然而，由于各方面因素的影响，在业主重新选聘物业公司的过程中经常出现各种不尽如意的事，如物业公司想退出却很难退出、被业主炒掉的老“管家”赖着不走，中标的新“管家”进不来等等，甚至还出现新老物业公司为了争夺一个管理项目，动用黑社会、黑衣人打架、斗殴事件。这些现象已成为整个社会非常关注的一个问题。本文对目前我国物业管理市场上物业公司进出的典型现象进行分类分析，并试图提出一些解决办法。
一、物业公司想退出却退不出
1、物业公司和业主发生矛盾，因收不上管理费而无奈退出。
这类情况主要存在于物业管理的自建自管模式之中。目前，由于大多数房地产开发项目都留下较多的遗留问题，而在一般情况下，房地产开发商与物业公司之间实质上又是一种“父子”关系，物业公司接管项目后，业主就房地产开发遗留问题的追讨会自然而然地转移到物业公司身上。同时由于物业公司是房地产发展商的下属企业，大多数情况下他们的出发点更多的是维护房地产发展商的利益而忽视业主的合法权益，这种体制极易造成物业公司与业主的对立。
由于业主自主选聘物业公司的机制及条件尚不成熟，业主炒掉物业公司比较难。在此种情况下，业主对付房地产发展商和物业公司最好的办法就是拒交物业管理费。对于物业公司而言，小规模的拒交物业管理费尚有解决办法，如提高物业管理的服务质量以感化业主、做好个别业主的沟通工作，也可以向法院起诉个别业主等。但是，如果拒交物业管理费成为物业管理的一个普遍现象，那么物业公司事实上已失去了管理的基础，物业公司已无回天之力了。对于房地产发展商和物业公司而言，此种情况所能采取的办法也就是撤出小区了。
但是，由于房地产开发所遗留的问题没有解决，业主并不希望原物业公司撤走。主要原因：第一，如果原物业公司撤走，业主享受免费物业管理的日子就到头了；第二，原物业公司跑了，业主找不到债主，就没有出气和发泄的对象了；第三，涉及到维修基金、专项基金等问题也没有追查的可能了。因此业主会千方百计地阻止原物业公司的退出。他们一般采用的办法是：一是不去选择和联系其他的物业公司；二是设法阻碍其他物业公司的进入；三是上政府各部门去投诉或告状；四是在小区内制造事端，引起混乱以引起媒体的注意，希望把原来的物业公司搞臭而使之不能退出等。
对于物业公司来说，想退出物业管理也确实有一定难度。主要表现在：一是没有新物业公司接手，原物业公司怕引起混乱；二是公用水电费等公用费用的收取，一般情况下由供水、供电公司从物业公司的账户上划款，物业公司如想退出，其必不会再承担公用水电费开支，而不再支付公用水电费的唯一办法就是到供水、供电公司申报停水、停电。一旦小区停水、停电可能会造成小区的重大经济损失，以至引发混乱。所以一般的物业公司也不敢轻易退去。这样就存在着物业公司想退而难以退出的现象。
此种情况的最终结果有二：一是小区物业管理维持原状，继续由原物业公司管理；二是物业公司强行撤出，最终导致小区的脏、乱、差。小区混乱到实在没有办法维持的时候，就会有相关部门和个别业主出来牵头协调解决。一般最终的情况是，业主会重新选聘新的物业公司，但物业管理免费的日子不再有了。此时的业主真有点“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
2、物业管理本身无矛盾，但物业管理亏本想退出。
这类情况比较典型的是单位管理的职工住宅小区。此类小区过去作为员工住房分配，物业由单位管理。由于带有福利性质，单位承担了大量的物业维修、改造和养护义务，物业管理一直处于亏本状态。虽然这类住宅区内房屋的产权已划归个人，不少单位员工已将房子作为商品房卖给其他业主，按说原单位已经没有责任再去承担管理工作，小区管理可由现在的业主共同商议对外聘请专业化的物业管理公司，但由于此类项目往往规模较小，设施老化严重，且无维修基金支持，一旦接管后，可能会造成很多麻烦，所以难以找到物业公司接管。在这种情况下，如果单位管理部门强行撤离，必定造成小区的脏、乱、差，考虑到种种可能出现的不良影响，这些管理部门最终也不敢退出。
二、业主想请物业公司而物业公司不愿进
这种情况主要是项目规模小、房屋及设施陈旧，业主或住户收入低、综合素质低，管理难度大，收费难度大等。这种项目如果由正规的物业公司去管理，一方面可能会造成物业管理亏本，另一方面也会给物业公司带来一些负面影响，如让人感觉物业公司管理水平低，管理档次低等。因此，此种项目一般市场化的物业公司是不会接管的。目前，深圳大量的“城中村”就是一个典型的例子。一方面广大业主或住户非常渴望有一个正规的物业公司去管理，以提高自己的生活水平，改善居住环境；另一方面，政府也在积极引进物业公司。但效果都不好。目前，深圳市政府对“城中村”物业管理的思路是：由政府投资对“城中村”进行改造，等条件成熟后再逐步引进物业公司。物业管理市场启动后，仍会有不少的管理项目被市场所抛弃，成为没有人管理的“脏、乱、差”地带。
三、新“管家”想进，老“管家”不想退
老“管家”不愿退出，业主选聘的新“管家”难以进驻，这已成为物业管理招投标中一个非常棘手的问题。这类现象还经常会升级演化为新旧物业公司、业主、业主委员会之间的暴力冲突、流血事件，严重影响了物业管理的社会形象和业主的生活。那么产生这种情况的原因有那些呢？
1、巨大的利益所产生的驱动力
对于单一性质的写字楼、工业厂房等物业，在物业管理招投标中一般不会出现此种现象。这种情况主要出现在规模比较大、产权分期的住宅小区。这类物业本身条件较好、利润高，对哪家物业公司都有争取的必要。对于原物业公司，非到万不得已，一般是不会轻易放弃的。而新物业公司既然通过招投标已争取到物业的管理权，那么就要想方设法进驻物业。一方欲进而另一方不退，这一矛盾往往会造成新老物业公司之间的冲突，双方极有可能会动用各种资源，甚至包括动用黑社会打手来争夺项目。
2、物业管理本身的服务质量问题
在我国目前的国情下，业主炒掉物业公司是非常困难的。因此，只要不是物业公司管理本身存在严重问题，一般情况下业主是不会下决心炒掉原来的物业公司的。因此，被炒的物业公司往往物业管理的服务质量、服务意识特别差，严重损害了业主的权益。业主在忍无可忍的情况下才克服各种困难，要求炒掉原来的物业公司。
3、房地产开发遗留问题的影响
目前，被业主炒掉的物业公司绝大多数是房地产发展商的下属企业。由于房地产开发遗留的问题众多，这些问题对物业公司造成了很多不利的影响。很多业主把房地产开发的遗留问题归结到物业公司身上，即要求“父债子还”。他们往往以房地产开发遗留问题不解决为由，拒交管理费。这种“情结”如果不能得到有效化解，物业公司与业主之间的矛盾和对立就会越来越严重，最后也影响到物业管理的服务质量，可能会由此走上恶性循环的道路，最终导致物业公司被炒。
4、成立业主委员会的合法性遭到质疑
对于大型住宅小区，成立业主委员会是一件非常困难的事。在目前的情况及条件下，如果按《物业管理条例》的精神以及其他关于成立业主委员会的法规及规定的要求来做，对于住户在2000户以上的大型住宅小区，在全国范围内，笔者认为几乎没有一家业主委员会的成立能经得起严格的推敲。很多物业公司甚至包括某些物业管理主管部门往往也因此而对业主委员会成立的合法性提出质疑，并以此否认由业主委员会组织的招标，从而拒绝退出或阻碍新物业公司进驻小区。这也是目前一些物业公司拒绝退出物业管理的一个主要借口。
5、个别业主或业主委员会动机遭到质疑
在现实中，我们也发现，原来小区的物业管理本身没有多大的问题，但是物业公司因故得罪了个别业主或业主委员会委员，从而引发这些人的报复。这些业主或业主委员会成员私自为先，心胸狭隘，一旦自己的要求，如减免自家的管理费、安排人员就业等不能得到解决时，就以各种借口挑起事端，煽动不明真相的人对付物业公司。如果物业公司对此处理不当，就可能加深与业主的对立，同时也影响了自己的工作，最终落得被业主炒掉的境地。
6、招投标的程序问题
根据《物业管理条例》的要求，住宅区须有三分之二以上的业主同意才能重新选聘物业公司。但是对于大型住宅小区，要想获得三分之二以上业主的签名同意在理论上是可行的，但在目前我国物业管理发展的实际情况下，如业主维权意识不强，业主群容易受到分化、业主长期不在家、出租户多等，形成这种结果事实上是不可能的。笔者经历过几次这样的、有争议的招标活动。最后对业主投票资格进行审查，发现里面的水分太多，如果减去水分，合法业主投出的合法票数根本达不到三分之二。事实上，如果严格按照《物业管理条例》的精神去做，对于大型住宅小区（2000户以上），从技术操作上看，没有哪一家物业公司是能够被业主炒掉的。也正因为这样，被炒的物业公司总是感觉到委曲。这是目前被炒的物业公司拒不退出的最主要理由。
此外，招标过程中还存在着诸多的问题，如评标专家不专业、人情标、金钱标等，这也是被炒物业公司不退出的原因。
四、物业公司的进出比较通
在实际的过程中，确实也会出现物业管理招投标进行得比较顺利的现象。这种情况的主要表现：一是对于单一产权，如出租性写字楼、工业厂房等物业，因为单一产权业主或业主人数较少，较易形成共识；二是前期物业管理招标，因为这种情况可由房地产发展商单独决定，因此，也不会出现多大问题；三是一些住宅类物业有一定的赢利空间，原物业公司处于战略发展考虑，主动退出物业管理市场，其他的物业公司也愿意进驻，一般此种情况下，物业管理进出也比较通畅；四是房地产发展商、原物业公司、业主委员会通过协商，提出折中方案，以保证和协调各方面的利益，此种情况物业交接也会比较平稳。
物业公司进出的问题折射出目前我国物业管理市场的不成熟、不规范。解决这些问题就必须加快推进物业管理的市场化进程。目前，影响物业管理市场化的因素众多，但我个人认为，地方政府（主要指物业管理的行政主管部门）制约了物业管理市场化的进程。我国政府及其他主管部门往往从稳定社会的角度出发，或者从自身的利益出发，阻碍或不支持由业主委员会或业主大会组织的物业管理招投标活动或由业主通过其他方式选择物业公司。这种情况事实上是将由物业管理引发的矛盾暂时压制了下去，而不是疏导和从根本上加以解决。在许多由物业管理行政主管部门组织的招投标活动中，由于部分官员或“专家”参与“策划”或“制造”了貌似公正实则掩人耳目欺骗群众的招投标过程，使这类招投标包含了太多弄虚作假的成分，目前，群众对由政府官员组织的招标活动已基本上失去信心。而由业主独立招标却受到政府相关部门的限制或不予承认。在这种艰难的两难选择中，受害颇深的业主只能采用一些万不得已的过激方式加以处理。从表面上讲，就形成物业管理进出的矛盾及冲突现象。因此，对政府及物业管理的行政主管部门，一是要制定推动市场化的物业公司进出机制，而不是制定一些让社会各界贻笑大方，实际上又阻碍了物业管理市场化的各种规定；二是要提高自身服务意识，廉洁自律；三是政府应积极引导市场，而不是控制市场。
物业管理市场化有其必然的动力，政府只要加以必要的引导，经过短期的“动荡”后，其市场必然规范，物业公司进出之路也必然畅通，其内部深层次的矛盾也将会得到真正的化解