2012年物业管理师综合能力知识精选辅导资料2

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物业在公共通道划停车位收费 到底该不该返还业主
大兴某小区业委会诉称，1997年小区建成后，物业中心在小区内公共通道划定了85个地面停车位，以每月150元的价格租给部分业主使用。1997年至2006年出租车位的10年，物业所获收益达153万元。业委会认为，这笔收费扣除适当的管理费后，剩余的107万余元当属于全体业主所有。业主多次要求物业将这笔费用交给业委会，均遭拒绝。为此，业委会将物业起诉，要求确认小区业委会代表全体业主对小区内地面划有的停车位享有出租权，并要求物业返还107万余元给全体业主，由业委会代为保管。
庭审中，物业中心辩称，业委会作为全体业主大会的执行机构，未得到业主大会的授权，不具备诉讼主体资格。业委会主张的10年的停车位租金，已超过法定的诉讼时效。此外，停车位租金是业主交给物业管理部门对停车场管理的费用，用于保安费、维修费、卫生费等，《物权法》颁布前法律法规对停车位的定性和收费归属没有明确规定，业委会的主张缺乏依据，故要求法院驳回其诉讼请求。另外，在庭审中，业委会和物业均未提交对公共区域内划出的85个停车位及停车费的归属进行过约定的证据。
法院审理后认为，物业中心有权按照物业管理公共契约的约定，对房屋建筑及其设备、公用设施等开展日常维护和整治，并按有关规定向业主收费。《物权法》实施前，对小区公共区域内车位的归属和车位停车费的归属无相应法律规定，且双方当事人亦无相应约定。因此，业委会要求物业返还停车位租金并代全体业主保管的请求，依据不足，不予支持。业委会对小区公共区域内的停车位是否享有权利及享有何种权利，均应由业主大会决定，不属法院主管范围。因此，业委会要求确认其代表全体业主对小区内划有的公共停车位享有出租权的请求，无法律依据，法院驳回小区业委会的诉讼请求。
装修保证金冲抵物业费合理吗？
哈尔滨市民李女士反映，去年她新买了一套房子，领钥匙进户时，她向物业公司缴纳了2000元装修保证金。当时说好了装修验收后，保证金就退还给她。如今她家已经入住半年了，但物业公司却一直没有将抵押金退还给她。她去询问，工作人员告诉她抵押金中一部分钱不返还，直接用于冲抵物业费了。李女士气愤地质问，装修保证金、物业费是两笔不同的费用，凭什么不经业主同意就冲抵了呢？这等于物业公司提前收了我们的物业费，由于装修保证金的细节在购房合同上没有约定，她不知道物业公司这样处理是否合法？
黑龙江金北方律师事务所胡传纯律师认为，李女士与物业公司就装修保证金达成的口头合同是合法有效的，而且，李女士已向物业公司交纳保证金的行为履行了合同。李女士装修完毕，依据与物业公司达成的口头合同，有权要求物业公司全额返还保证金，物业公司无权自作主张将这笔钱扣作将来的物业管理费。李女士不同意将装修保证金抵扣物业费，双方未就此达成合同，所以物业公司的行为违反了我国《民法通则》的有关规定，即民事活动应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。物业公司侵害了李女士的民事权益。因此，物业公司必须将保证金返还给李女士