2012年注册物业管理师考试综合能力知识辅导5

会计考友

三、等值等价的营销原则
目前，不少物管企业或出于项目竞标的需要，或出于企业发展、品牌创立、市场推广等方面的考虑，往往会尝试一些新的营销理念、思想和方法，在营销概念或手段上进行创新。由于我国的物业管理在行业发展过程中市场底子较薄，市场未完全开放，广大业主或物业使用人的市场消费意识和观念还未成熟等原因，物业管理的营销策略和手段无论怎样变化，都应当遵循等值等价的营销原则。如时下炒作的“以物业商业经营模式来取代物业管理”、“物业管理零收费”、“物业管理超值服务”等营销手段，就应当作为特定条件下、一定物业范围内物业管理单位与业主约定的物业管理模式来运行，而不应作为具有代表性和普遍可行性的管理模式进行炒作和推广，因为这些营销手段虽然会在一定的时期内产生预期的营销效果，但其本身是违背物业管理的商品属性、违背物业管理等值等价的营销原则的。这类营销手段很容易使业主或物业使用人对物业管理产生不正确的理解，认为物业管理可以而且应该“包打天下”，由此而将物业管理的责任无限扩大并任意延伸。这对人们业已形成的物业管理消费观念会产生很大的冲击，不但会埋下业主或物业使用人与物业公司之间矛盾纠纷的隐患，对企业自身的发展造成不良影响，对行业的健康发展也会形成阻碍。
因此，坚持等值等价的营销原则，其目的就在于要为物业管理的运作和发展营造一个平和、宽松、公平的市场环境，使我国的物业管理能在目前市场化程度不高、市场消费观念不成熟、市场机制未能正常运行的情况下，逐步步入一个良性发展的轨道，这是每一个企业应当自觉承担的市场责任。只有这样，物业管理行业才能可持续地健康发展，才会具备强大的发展后劲。
四、差别化营销理论的正确运用
物业管理差别化营销理论的运用包含了两个层面的含义：一是企业在不同的发展阶段，应根据企业发展的思路、规划和目标来制定不同的营销策略，采用不同的营销方式和方法。物业管理企业采用什么样的营销方式和方法表面上是市场营销的一个技术技巧性问题，实质上它与企业的发展策略和发展目标是紧密相关融合一致的，营销方式和手段不能脱离企业发展的现状，脱离企业的管理实际。
正确地运用差别化营销理论是塑造企业核心竞争力、帮助企业达成发展目标的重要保障；二是在行业发展的不同时期，行业舆论和理论应对新的市场营销方式和手段的出现、运用进行正确的判断和恰当的引导，尤其对某些触动行业发展的实质、对行业发展的每一个历史时期造成重要影响的营销理念、营销方式与手段，应当具有高度的敏锐性，保持理论研究和舆论导向应有的冷静作风，从行业发展的高度来加以评判和分析，不能人云亦云，推波助澜，使行业的发展受到不应有的影响和阻碍。这是行业的责任，构成行业整体的每一个物业管理企业，都应当成为这一责任的具体承担者。
以上我们从市场的角度对物业管理的营销特点和规律进行了分析。就目前的市场状况来看，虽然一个项目的获得往往靠的不是企业的信誉、实力和管理能力，物业管理的市场中利益关系的分配还占据相当大的比例，关系营销还起着十分重要和关键的作用，但是，随着市场发展的不断深入，随着物业管理市场化程度的不断提高及市场运作机制的日益健全、规范与完善，关系营销这种非正当营销方式在物业管理的市场营销中所占比重会越来越少，所起到的作用也会越来越小。物业管理的营销特点与规律会越来越清晰地表现出来并发挥其应有的作用，企业越能遵循这样的特点与规律，其发展的空间和可能性就越大；行业越能遵循这样的特点与规律，就越有可能达到健康和可持续的发展目标