2012年注册物业管理师考试综合能力知识辅导6

会计考友

业主时代的没落与新生
从卖方市场向买方市场的转变，是经济社会发展的一个普遍规律。2004年上半年，当众多媒体对此起彼伏的业主维权事件进行追踪报道，对国家《物业管理条例》颁布后物业管理发展态势进行多方论争与评述时，不少业内人士就已经预言：物业管理的业主时代到来了。业主时代的物业管理将会何去何从？面对种种预测与分析，人们的惶惑、迷茫多于欢欣、奋进，不少人甚至发出了“一个辉煌的时代已经远去，一个式微的时代即将到来”、“现在是人就可以做物业管理”的遗恨与感叹。然而，物业管理并没有像关注它的人们那样躁动不安，在短暂的喧嚣与热闹之后，它又令人费解地转归沉寂，表面的平静似乎暗示人们：只有穿越众说纷纭的迷障，才能发现走向业主时代物业管理的真正特征。
一、物业管理业主时代的到来是一个渐进的过程，是多种市场因素共同作用的结果
在市场经济条件下，社会经济行业从卖方市场向买方市场的转变是以供求关系的失衡为标志的，只有在供货市场大于实际有效需求的情况下，买方市场才有形成的可能。由于一般社会经济行业的供求双方形成的是一对一的市场交易关系，因此，这些行业买方市场的形成较为直接和单纯，外在表现也较为明晰。而物业管理是一个相对特殊的行业，其消费的公众性特征对正常供求关系的形成产生了很强的制约作用，物业管理的业主时代不仅应当是一个业主能够自主选择物业管理企业的时代，而且是业主能够像购买其他商品一样从容、方便地选择物业管理企业的时代。但在目前的市场环境下，业主自主选聘物管企业的法规机制还远远未能有效实施，业主在自主选聘物管企业的消费过程中必须付出的是百倍、千倍于其他商品消费的消费成本。物业管理买方市场的形成不仅不能简单地以市场供求关系的发生和变化来衡量，而且还有赖于多种市场因素如法规机制的有效实施、市场主体地位的确立与形成、消费环境的成熟与完善等等的相互作用，因此，物业管理业主时代的到来是一个复杂和渐进的过程，是多种市场因素共同作用的结果。
二、物业管理企业的民营化发展是物业管理业主时代形成的主导力量
由于历史的原因，物业管理在形成的初期是以房地产开发商自建自管物业的方式出现的，物业管理企业大多是房地产开发商自己成立的附属企业，这些企业之中，国有体制的物管企业在数量上又占多数，真正市场化的物业管理公司几乎没有。这种状况使得物业管理的市场形成了一种相对封闭的状态，业主自主消费的选择条件和意识先天缺失。由于物管企业尤其是国有物管企业受管理体制和运行机制的限制，管理运作成本相对较高，自主性、灵活性不强，使得许多利润不高、自身条件较差的物业无法从市场上选聘到正规的物管企业，而自身条件好的物业即使对现有物业管理企业的服务质量或价格不满意，也无法轻易地更换物业公司，从市场上自主选聘到合适的管家。业主的消费选择、物管企业的进出都存在着巨大的障碍。这种状态只有随着物管企业的市场化、民营化才会发生根本改变。一方面，民营化、市场化的物管企业在产权构成、运行成本、运作机制上的优势与特点，会促使其成为市场上不同档次、不同类型物业管理消费选择的对象，成为不同发展阶段和层次的市场主体；另一方面，市场化、民营化的物管企业在面向市场时，其利益指向与业主的利益指向是一致的，即市场越公开、公平和公正化，利益实现的可能性就越大，就越有可能达成企业与业主双赢的格局。而物管企业的民营化趋势是整个物业管理行业发展的大势所趋，民营化物管企业的成长和形成，会在客观上促进物业管理市场环境的不断规范与成熟，会成为物业管理业主时代形成和到来的主导力量。
三、业主的消费自主代替了物业管理的维权运动，市场发展趋于平稳
不少人把业主维权运动的骤增看作是物业管理业主时代到来的标志，认为物业管理的业主时代就是业主通过各类维权运动获取物业管理的自主选聘权，物业管理企业被大量解聘或更换，市场处于混乱和变动的时期。而实际上，业主维权运动的大量产生并不是业主时代到来的一个标志，相反却是物业管理迈向业主时代，从无序走向有序，从躁乱向平稳化发展的一个必经的过程。业主维权运动产生的根本原因是业主的合法权益受到了侵犯和损害，它是市场机制尚未健全与完善，业主尚无法通过市场本身的调控作用来解决物业管理的疑难问题、维护业主合法权益的一个集中反映。业主时代到来的物业管理，各类形式激烈、困阻重重、沸沸扬扬的维权运动不但应当渐行渐远，而且最终会被业主的消费自主取而代之，业主的消费选择会通过市场本身、通过机制完善的市场体系来加以解决，业主自主消费的程序更加明确，渠道更为畅通，物业管理市场的规范与成熟将会通过物业管理消费的平静与有序反映出来。
四、物业管理步入一个新的发展时期，在看似平静的市场表象中，物业管理蕴含了无限的生命活力
物业管理业主时代的形成与其他社会经济行业买方市场的形成有着共同的特征：企业利润空间缩小，行业整体向微利化方向发展，消费者的消费观念和意识更加成熟，企业通过非市场化竞争累积的“实力”将会重新面临市场的检验。在这个过程中，消费者得到的实惠更多，而企业面临的市场竞争则更为激烈。业主时代的上述特征不是自然具备并一蹴而就的。在我国，由于大多数物业管理企业都是在房地产开发商自建自管物业的模式下产生，其发展经历的是非市场竞争状态下取得的量的累积而不是市场竞争中达到的同质提高的过程，因而往往表面强大，实质却虚弱而缺乏活力。与此相对应，物管企业的民营化和民营化物业管理企业走的却是一条相对艰难的市场化道路。尤其是民营化的物管企业，在发展的早期，其必须通过盘活物业管理的不良资产等方式来求得生存，在物业管理市场的夹缝中发展。但正是这样一种生存与发展过程，民营化物管企业会磨练出顽强的市场应变力，企业精神会在艰苦的市场环境中不断地激发出来，企业的灵变、决断、公信，企业的服务意识和与之切身利益密切相关的社会责任感都会被高度地调动起来，只有这样的企业精神，才能完全地确立行业的独立地位，最大限度地挖掘产业内涵，使行业特质更为坚固；也只有这样的企业精神，才能给业主带来真正的实惠。而随着业主对物业管理认识的不断深入，物业管理消费观念和意识的不断成熟，物业管理市场体系和机制运转也会逐步走向完善。这几个市场构成相辅相成，它们的效用也许会经过一个相当长的时期才会显现出来，但是，从它们作用市场的那一时起，市场就已经注入了持久而旺盛的生命活力，物业管理的一个新的发展时期就已经开启。