2013年物业管理师考试物业管理综合能力讲义三

会计考友

民事法律行为
(一)民事法律行为
1.民事法律行为的概念及有效要件
民事法律行为是民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。民事法律行为的上位概念是民事行为。
民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。
民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定特定形式的，应当依照法律规定。
民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
2.无效民事行为
无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。有以下几种：(1)无民事行为能力人实施的;(2)一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的;(3)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(4)违反法律或者社会公共利益的;(5)以合法形式掩盖非法目的的。
民事行为被确认为无效的法律后果：当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
3.可撤销民事行为
可撤销民事行为是行为人意思表示不真实，法律赋予表意人撤销权，由其决定行为效力的民事行为。有以下几种：(1)行为人对行为内容有重大误解的;(2)显失公平的;(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害非国家利益的行为。
可撤销民事行为的法律后果：因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销该行为。但是撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。
4.效力待定民事行为
效力待定民事行为，是行为成立后效力处于不确定状态，需待有权利的第三人的意思表示来确定其效力的行为。其与可撤销行为的区别在于可撤销行为在撤销之前为有效，撤销权人为行为的一方当事人;效力待定行为在确定之前处于效力不确定状态，有权确定其效力的为行为当事人以外的第三人。效力待定民事行为有以下几种：(1)限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行为。(2)无权处分行为。一般来说，只有所有权人或依法、以约定享有处分权的人才有对物的处分权，如果无处分权而擅自处分他人之物则为无权处分。(3)无权代理行为。代理人无代理权、超越代理权或在代理权终止之后以被代理人的名义所为的民事行为为无权代理。
效力待定民事行为的法律后果：
(1)第三人的追认权：限制民事行为能力人的法定代理人、无权处分行为中的有处分权人、无权代理中的被代理人有追认权，如果追认，该行为有效，如果拒绝追认，限制民事行为能力人的行为无效;无权处分和无权代理行为对追认权人不生效力，由无权处分人和无权代理人对行为负责。
(2)相对人的催告权和撤销权：相对人可以催告追认权人在一个月内予以追认。追认权人未作表示的，视为拒绝追认。行为被追认之前，善意相对人有撤销的权利，使行为归于消灭
物业管理综合能力精讲班第14讲讲义
四、民事权利
民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为财产权和人身权两大类。财产权包括物权、债权;人身权包括人格权和身份权;此外知识产权中既有人身权又有财产权。
(一)债权
债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
1.债的发生原因
债权的发生主要基于四种原因：合同、侵权行为、不当得利和无因管理。
合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。一般情况下，合同成立之后完全履行之前，在双方当事人之间产生债权债务关系，一方当事人有权请求对方按照合同约定履行债务。
侵权行为是不法侵害他人的合法权利，应承担民事责任的行为。民事主体都负有不得侵害他人合法权利的义务，如果违反此项义务，侵害他人的财产权利或人身权利，则在侵害人和受害人之间产生债权债务关系，受害人有权请求侵害人恢复权利或赔偿损失。
不当得利是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实。取得的不当利益应当返还受损失的人。
无因管理是没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的行为。无因管理人有权要求受益人偿付由此支付必要的费用。
2.保证
保证是债的担保方式的一种。
《民法通则》规定了保证、抵押、定金和留置权四种担保方式，《担保法》又规定了质权。