2013年物业管理师《物业管理实务》要点辅导一

会计考友

按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定，主辅分离房产的接交工作正如火如荼地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的主要趋势，主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工作推进。如何实行行之有效的物业管理模式，如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨，是亟待解决的难题。

　　一、主辅分离房产存在的问题

　　主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出，由房产管理部门接收，实行系统化、专业化管理的房产。实行委托经营，独立建帐，独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。

　　1、房屋设施严重老化，维修欠账多。主辅分离房产大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差，这部分房产长年失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，功能尽失。有的连最基本的住用功能都无法满足。小区内乱搭乱建，垃圾遍地，道路、绿地破损严重，满目疮痍。尽管这部分房产接管后要进行综合维修，但只能改善基本功能，无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来困难。

　　2、房产管理资料不健全，管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱，各类管理资料的不完善，给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》 “两证”不全，也严重阻碍了接管工作的顺利进行。这部分企业房产大多是计划经济体制下的产物，无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用，造成日后管理的不安全因素。

　　主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理人员的自身素质和管理水平的局限性，无法实行正规的管理。管理工作仍局限于管理与被管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄。后期因企业经济效益每况愈下，无暇顾及这部分房产修缮和管理，使管理工作基本处于失控状态。这也是主辅分离工作实施的重要原因之一。

　　3、住户与原单位矛盾突出，管理难度大。除产权单位房产管理不到位外，拖欠职工工资及福利等问题，加大了矛盾，都给接管后的各项管理工作设置了障碍，增加工作难度。住户对原产权单位的不满，很有可能转嫁给现管理单位，特别是涉及物业收费问题，会出现大范围拒交现象。物业管理行业属服务密集型行业，附加值小，盈利率低，旧住宅小区缺少自身造血功能，如果收费率低，在管理经费无法保证的情况下，将严重阻碍物业管理的进程。

　　二、主销分离房产的特点

　　1、主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。

　　2、主辅分离房产是在特定的条件下，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。

　　3、住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。

　　三、主辅分离房产的物业管理内容

　　基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市场接轨，必须做好相应的辅助引导工作。

　　1、加大综合维修、整治力度，实行差别管理。主辅分离房产分零散户和成型的独立式住宅小区。零散房产主要插建于各直管公房旧小区内，在这类小区转制实行专业化物业管理时，已顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管有利于小区物业管理的整体性。大中型企业分离出的独立住宅小区，楼房的住用功能，环境空间严重破坏，就需要进行大范围的综合维修和小区环境整治工作，达到“绿、静、美、安”，还住户一个清新的生活空间，也是实行物业管理的重要前提条件。因这部分小区的人文基础、环境基础不尽相同，不能实行一刀切管理。根据其特点前期可实行差别管理，如基础差的以房管为主，基础好的整治后可直接实行物业管理，基础一般的可实行房产与物业并存管理，条件成熟后逐步转制。同时政府要重视主辅分离房产的修缮和管理工作，给与必要的政策扶持，做好各方面的协调，减少冲突和摩擦。

　　2、加强舆论引导，培养住户物业管理意识。主辅分离房产长期受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。因此接管后的管理工作重点之一就是引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物业管理。通过日常的管理行为，宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势。让住户真正进入角色，成为管理的主人。

　　3、提高管理服务水平，加强社区文化建设。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理的层次。因此要提高管理队伍的整体素质应对主辅分离特殊的物业管理。工作的重心应放在“服务”上，推行体能服务、技能服务和智能服务，以丰富多彩的服务赢得住户的心，通过优质服务转变印象、改善关系是主辅分离房产物业管理的当务之急。