2013年物业管理师考试物业管理实务考试重点三

会计考友

写字楼物业的租赁管理
(一)写字楼物业承租客户的选择
物业管理企业或业主对于选择什么样的承租户并长久与之保持友好关系非常重视。选择的标准是承租户经营业务的类型及其声誉、财务状况、所需物业的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务内容等。
1、承租户经营业务的类型及声誉。承租户经营业务的类型应与写字楼的功能相匹配，物业管理企业必须认真分析每个承租户的信誉，对其租住的用途及经营内容是否与已有承租户经营的内容相协调。因为一个租户的满意程度不仅在于物业管理者所提供的优质服务，而且在某种程度上取决于租户整体之间的相容性和相宜性，就是说租户人员情况或营业性质要与物业的其他租户相容相宜，从而提高大厦的整体形象。相容指的是互相能接受和平安相处;相宜则要能互补互利、相得益彰。
2、承租户的财务状况。物业管理企业对承租户应有较详细的资信核查。这种调查可以通过以下几个方面进行：通过承租户填写的申请表，了解其经营内容、当前的办公地址及其承租的时间、从事业务经营活动的地区范围，如果是某公司的分支机构，那么它的总公司在什么地方、开户银行的名称、信誉担保人或推荐人情况、对承租面积的具体要求等;还可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及承租户提供的财务报表来判断其信誉和财务状况：另外，还可通过专业的资信调查公司提供承租户的资信报告，了解承租户的财务状况、支付方式、支付习惯、是否经常拖欠款等;在详细核查中还有搞清承租户的组织结构和财务体制。特别是对某些大公司的子公司、特许权公司等，要搞清它们之间的财务责任关系。因为很多子公司、特许公司的财务是独立的，总公司没有责任承担这些小公司的债务。
核查承租户财务状况的目的，主要是为选择租户时作决策。那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是入选对象;那些财务状况不佳、信誉不好的租户要加以小心，一般应加以拒绝。
3、所需物业面积大小。选择承租户的过程之所以复杂，就是因为写字楼建筑内是否有足够的使用空间来满足承租户对面积空间的特定需要，往往决定了潜在的承租户能否成为现实的承租户。一般情况下，为办公室工作人员每人提供15～20平方米建筑面积比较合适。虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6平方米，但接待室、会议室、储藏空间、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予周全考虑。
4、需要提供的物业管理服务。有些承租户为了顺利地开展其业务，可能需要物业管理企业提供特殊服务。如果要求提供的特殊服务与物业管理企业已提供的标准服务有较大差异，在将来的物业管理过程中就会出现许多矛盾。然而，在接受或拒绝承租户的特殊要求之前，物业管理企业及业主应该考虑整个租赁期限内的实际费用支出与增收效益比率，以便在日后签订租约时确定由谁来承担特殊服务的费用。满足特殊服务，应和写字楼功能相适应、与租户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。
(二)写字楼物业的租金管理
物业租金是物业租赁的价格，是分期出卖物业使用价值的货币表现，是物业商品的一种特殊的价格形式。
1、写字楼租金的构成。
(1)成本租金成本租金是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准，是房屋租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息、地租5项构成。
(2)商品租金。商品租金是由商品的等价交换关系所确定的租金。为了实现商品的扩大再生产，这类租金应当实现正常消耗完全得到补偿并可获取一定利润的租金。一般来讲，商品租金是在成本租金的基础上加上利息、税金和保险费构成。
(3)基础租金。基础租金一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的最低金额。在确定租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)而确定的一个基础租金。
(4)市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金。写字楼的市场租金水平主要取决于当地市场供求关系，当市场供给超出市场需求时，租金下降;当市场需求远远超出供给时，租金上升。但在一定的市场条件下，某幢写字楼的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
2、写字楼租金的确定方法。
(1)租金应在制定写字楼基础租金价格的基础上，根据写字楼所处地理位置、自然条件、质量标准、装饰档次、设备配置等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理地确定每处、每幢、每层、每间房屋的租金。
(2)在写字楼市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业管理企业可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用计入租金，哪些经营费用可以单独收取。当基础租金高于市场租金时，物业管理公司就要考虑降低经营费用，以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
(3)写字楼的租金一般分为毛租金和纯租金两类。
(4)写字楼物业的租约由于要持续较长的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。为此，承租户和物业管理企业通常商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效。例如，月租金每平方米在300元的基础上，每年每平方米增长30元或每年上调10%;当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费价格指数调整，但又规定一个上调比例的最高限额，以便由承租户承担最高限额以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。
(5)写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。因此，准确地测量写字楼的建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。对于写字楼建筑，公用面积分摊系数一般在0.2～0.3之间。
(6)成功的写字楼租赁能产生可观的经济效益。在确定某幢写字楼物业的整体租金时，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。但写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整幢建筑内所处的位置有一定差异。物业管理企业在确定出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元的超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入，使整幢写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金的水平上。