2013年物业管理师考试物业管理实务考试重点四

会计考友

商业经营性物业管理的内容
(一)商业经营性物业的前期管理
从物业管理的角度上考虑，物业管理企业应在物业的设计、建造阶段即行介入，从而提出设计方面的设想及建议，对楼宇的结构及隐蔽工程做到了解，使得物业管理公司在日后的管理或维修中减少损大。但由于物业管理尚属新兴行业，发展并不成熟，目前能前期介入的尚属少数。对商业楼宇来说，物业管理的前期介入尤为必要。前期介入的主要内容有：
1.设计介入。楼宇的设计人员通常在设计过程中，从整体上的把握考虑较多，诸如楼宇的外观及主要结构。因其没有具体管理楼宇的经验，因此对楼宇的设计细节上难以做到既符合商业楼宇的整体布局，又能满足商户经营时的具体需求，还便于物业管理公司有效的管理。例如，消防自动报警装置的安装布局，从设计理论上可能达到预防火灾、扑灭火源的效果，然而在实际上，楼宇竣工出租后，由承租人根据自己经营的需要进行间隔和布设柜面，便可能出现本来供一个间隔区的消防喷头群被分隔的情况。一旦一个隔离间出现火情，顶上被分隔在两个空间的自动消防喷头群会同时打开洒水，有火源的隔离间消防喷头不够用，而无火源的隔离间却在洒水。再如电梯位、自动扶梯位的选择、电视监控探头的位置布局等都应考虑到实际运用的各种情况。
2.结构工程的介入。物业管理公司对经营商户各种形式的装修、商场柜台的布局及其他商业经营的需求等情况了解甚多，因此对商业楼宇的结构设计会有较多现实的或超前的考虑及看法，尊重物业管理公司对楼宇设计的意见，会使得楼宇结构的设计更为合理、完美，也会使设计者在物业管理者提出平常管理时容易出质量问题的地方做出设计改进，如楼顶渗水，屋顶预制板间的接缝、墙面起壳、横梁位置不合理等方面。
3. 设施设备安装的介入。商业楼宇的设施、设备多，安装合理，布局得当，可避免楼宇竣工交付使用后一些不必要的变动，如供电系统、给排水系统、消防系统、电视监控系统、弱电系统、中央空调系统等，其管道、电线的走向，电表及管线的负载量，应充分考虑到地域和商场楼宇的特点及发展需要，留足余地。再如现在的高档商业楼宇其经营管理都由计算机操作控制，出此在电源线路的敷设中应充分考虑到各种用电需求。
4.装潢、装修的介入。装潢、装修在物业管理的前期介入中亦为非常重要的一环，其具体内容将在商业物业的日常管理中予以介绍。
(二)商业经营性物业的验收与接管
物业的接管验收是物业管理的重要环节，主要指物业管理企业在接管物业前对将接管的物业进行全方位的验收。接管验收可分为新建楼宇的验收和旧有楼宇的验收两种。
1.新建商业物业的接管验收。新建楼宇的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工程的验收和设施设备的验收。验收程序及内容如下：
(1)楼宇竣工后，由建设单位或业主书面提请物业接管单位先就产权资料、工程技术资料以及楼宇竣工验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行审核，对条件具备的，在规定的时间内签发验收通知，并约定验收时间。
(2)验收的具体内容。包括：①主体结构。地基沉降不得超过国家规定的可允许变形值范围，不得引起墙体和上部结构开裂或其他结构的损坏。②内外墙和楼层面。外墙无论是采用贴面，还是使用玻璃面粘合，或是使用其他材料做成的墙面或墙体，不得有空鼓、裂缝和脱落，地面应平整，没有裂缝、起砂脱皮等现象。③设施与设备。设施及设备的验收亦为重点。供电系统的设计负荷载量，设备的运转情况，安全因素，设备如空调、电梯的线路和照明线路、弱电设备线路等应分开，并有明显的标识;给排水的管道，中央空调的管道的实际走向与设计图纸是否相符;管道排水应流畅，接口不渗漏，空调管接口处无滴水;消防设施须符合国家有关标准，并有消防部门的检验合格证;空调、电梯、自动扶梯等各种设备应运转正常等。④其他工程的验收。楼宇如造有喷水池等，亦应检验其性能是否正常;有绿地的应检查绿化的程度及其施工质量。
2.旧有商业物业的接管验收。旧有商业楼宇的接管验收较新建楼宇的验收更为复杂，验收时侧重点有所不同，主要因素是：①楼宇经过或长或短的时间使用，其完损程度不一;②经过不同程度的修缮;③内部都经过承租商户和业主的装修;④设施、设备老化，有的尚需更新，或部分设备陈旧，跟不上商业楼宇用户的需要;⑤工程技术资料不一定保存完整，给接管后维修工作带来很大问题等。
因此，旧有楼宇验收的主要步骤及内容如下：
(1)成立专家评估小组，对楼宇的完损，设施、设备的损耗等多方面进行综合评估，作为物业管理公司在物业接管验收之前和之中的重要参考或依据;
(2)提供尽可能全的楼宇设计、建造、竣工验收、楼宇修缮等有关资料，以求对楼宇竣工时的状态和现状有全面了解;
(3)测算出将来的楼宇维修基金，设施设备更新资金，商业环境的改造资金，管理中的可能收支情况及可能的利润额。
(4)验收内容应重点包括：地基的沉降值是否在允许的范围内，主体结构是否变形;墙体及楼层面是否有裂缝，程度如何;设施和设备的完损程度，是否在使用期限内;商户的装修是否损及楼宇的结构等。
(三)商业经营性物业的日常管理
1.房屋及附属设施设备管理。大型商业经营性物业的房屋及设施设备是经营活动所必须的，物业管理企业对商业经营性物业房屋及设施设备的维修养护工作是否到位，直接关系到商业物业是否能够正常营业。
商业经营性物业房屋的管理及维修养护工作与写字楼等类型物业基本相同。商业经营性物业的设施设备管理工作主要有以下几个方面：
(1)结合商业经营性物业的营业时间，制定设备设施日常性、阶段性维修养护计划，使设备设施维修养护工作按部就班地逐步实施，不影响商业经营性物业的正常经营活动。
(2)建立有效的巡视检查制度，对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告等设备定时、定期查巡，及时发现和解决问题，确保设备设施正常运行。
(3)对电梯、中央空调等重点设备做好对外委托性维修养护工作，以保证为客户提供顺畅的交通和适宜的温度。
(4)对设备设施的报修工作应于第一时间及时处理，保持高效率，以使商业经营性物业不至于因设备故障而中断经营活动。
(5)及时整改容易造成客户损伤的设备设施，如柜台锋利的玻璃边、角应进行修整等，避免使消费者受到意外伤害。