物业管理师考试物业管理的四大目标资料（一）

会计考友

一）为业主服务、使物业保值增值发展商开发，某宗房地产，从概算设计、选址、项目可行性方案、立项报批、资金筹集、拆迁。建筑安装物业形成，到市场营销，其目的是最大限度地追求利润。优秀的物业管理公司，不仅能对物业善加爱护，使其“青春永驻”，而且一流的物业加上优质的服务形成最佳组合，使企业形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业自身建筑以外的价值——无形资产。将有形资产与无形资产构成的物业保值增值，为业主带来更大的利润，是物业管理企业的首要目标。
　　例如某中外合资综合大厦的发展史，可以充分地体现这一理念。
　　从1993年12月9日起该大厦按现代物业管理方法进行管理，自那以后，大厦经营管理班子探索出一条现代物业管理的新路子，实现了物业的保值增值，最大限度地为业主带来了丰厚的收益。
　　该大厦是一座综合性大厦，占地2.02万平方米，总建筑面积达8.7万平方米。接收时的使用面积为2.95万平方米，仅占总建筑面积的34%；基本建设没有进行竣工综合验收和决算；经营管理突出表现在营业收入少，需股东投入大量资金才能保持正常经营，更谈不上还款付息，而且服务质量差，信誉很低。
　　采用新的物业管理后，营业收入逐年递增，1993年营业收入比1992年增长50%；1994年实现营业收入比1993年增长27%；1995年实现营业收入突破亿元大关，比1994年又增了30%；1995年实现营业收入是接管前的247%。
　　大厦客房平均房价逐年提高。1993年增长率为77%；1994年增长率为22%；1995年增长率为27%.客房平均出租率和写字楼价格也逐年上扬。
　　营业毛利逐年提高，仅1995年实现毛利是1992年的3倍。
　　采用新的物业管理后，从业主的利益出发，以经营需求为依托，对大厦的硬件在不动大结构的基础上，经过科学和认真的反复研究，进行了大规模地更新改造和装修，改造投资三年半累计投入改造资金7050万元，其中自筹3350万元，引进承租单位改造资金3700万元；在改造过程中，所有自筹资金均为从企业经营利润中挤出，股东未投入任何资金。
　　通过有效的改造共计增加了营业面积5000多平方米。如果在这个地段购建楼宇，每平方米售价至少在1万元，相当于重新创造了5000万元的收入。通过改造装修，大厦将288套客房，16000平方米写字楼，按四星级标准装饰一新。现租住的134家商社60%以上为国外或中外合资公司机构或办事处。
　　三年半以来，大厦还偿还了银行贷款本息近2亿元人民币。
　　通过三年半的经营，账面资产净增0.64亿。1995年2月请中港资产评估中心评估后资产总值为13.7亿元。
　　三年半来，大厦经营毛利虽然翻了三番，但员工人数并未增加，保持在1992年的数额；而员工工资增长2.8倍。
　　（二）为用户服务，创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境
　　物业管理不是管理机构，是第三产业，是有偿出售智力和劳务的服务性行业。物业管理是一种特殊商品，其核心是服务，即：
　　物业管理＝时间＋空间＋服务
　　所谓“时间”，就是物业管理一年365天，每天每时分分秒秒都要保证物业的安全、清洁，正常运行；所谓“空间”，就是使用人花钱买下的某宗楼或某室某单元，在他使用的规定时间段里，物业管理者要常建常新，保持良好的空间环境，不要出现渗漏。水管堵塞，电源不通等问题。
　　要使“时间”和“空间”都正常，靠的是周到细致的服务。“服务”，在物业管理行业中，是有价商品。
　　一宗物业在市场上竞争力的强弱，虽然因素诸多，除价格外，交通地理位置等都是人们在购房前考虑的先决条件，但这些条件确立后，物业管理的好坏则自然成为这诸多因素中的主要因素。因为买房是一次性的，但使用却是长期性的，为提供优良的服务，创造安全、温暖、快捷，方便、清洁的时间与空间环境。使用户入住后，水、电、煤气、电梯、小区环境、服务设施、治安等系列配套设施都能跟上，从而使用户买得放心，住得安心。全国优秀管理住宅小区，亚运村安慧里小区，其房价由1992年的2700～2800元（人民币）/平方米涨到1996年的6000元（人民币）/平方米，除去自然上涨率，物业管理好是其重要原因。北京有一客户甚至愿用两个两居室来换取这里的一套三居室，其原因就是这里的物业管理好，住得放心和舒适。
　　驻某大厦写字楼外国商社，老板认为写字楼价格偏高，欲迁租另一处价格较低的写字楼，遭到该公司中方雇员的一致反对，原因是欲迁写字楼的物业管理不及某大厦，尤其是提供给外企雇员的中午餐给人印象更深。该大厦第一职工食堂每顿两荤两素，四种主食，还有小菜、水果。甚至一些曾经搬走的客户又迁回来，其原因就是对比之下，该大厦午餐价廉物美，职员要求回来。
　　北京市城市规划要求1997年达到小康水平，这就必须使住房使用面积增加到人均14平方米，而目前北京市住房面积低于人均3平方米以下的家庭有30余万户，为此建设部部长指出，普通居民住宅建设怎么强调也不过分，今后一段时间内，我国房地产业将继续调整结构，重点发展普遍居民住宅。但是，居民要想住得舒适，关键还在于物业管理。因此，物业管理作为服务行业，已成为商品房促销，为使用者提供方便的重要手段。