物业管理师考试物业管理的四大目标资料（二）

会计考友 · 发表于 2013-4-6 10:04:00

（三）为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展
　　以经济稳步增长为基本特征的中国现代化进模，要求房地产业以较高的速度超前发展。从1991年至1994年全国用于房地产开发的投资为5558亿元，平均每年增长95.4%，大大高于国民生产总值的增长速度。但目前我国房地产业占国民生产总值的比例还很低，1993年只有3%，预计2000年将达到5.5%，争取2010年达到10%.其发展潜力主要有以下几个方面：
　　1、住宅建设需求巨大
　　中国是一个12亿人口的大国，城镇人口3.3亿，占28%，解决这部分人的住房问题，是中国政府面临的重大课题之一，也是房地产业发展的重点。80年代全国城镇平均每年建成住宅1.3亿平方米，90年代以来住宅建设步伐进一步加快，1993年建成2.05亿平方米，1994年达到2.4亿平方米。从1979年至1994年累计建成住宅22.75亿平方米，折合4550万套，但随着城市人口的增加，住房紧张的压力并未完全消除，目前，全国城市人均居住面积7.8平方米（按建筑面积计算）比开放前提高1倍，但尚有420万困难户急需解决住房，有3000万幢危房亟待更新，还会40%的住房需要进一步改善居住条件。仅以上几个方面，今后5年共需建造住宅12亿平方米，平均每年不少于2.4亿平方米，折合400至450万套。
　　2、城市建设任务繁重
　　随着农村剩余劳动力的转移和城市化进程的加快，新城建设和旧城改造对房地产业提出了更高的要求。我国现有城市622个，到本世纪末将达到724个，预计2010年再增加279个，达到1003个，同时增加5000个小集镇，住城镇人口比例将由目前的28%上升到40%.与城市化进程相适应，城市土地开发和基础设施建设的任务也日益繁重，城市建设用地将由目前的33万平方千米增加到42万平方千米，比现有城市面积增加30%，尚需开发征调用地1万平方千米，这项任务在很大程度上要求房地产业按照统一规则，合理布局、综合开发、配套建设等方式去完成。
　　3、生产经营用房急骤增加
　　中国经济的调整发展和社会主义市场经济体制的确立，使各行业、各地区对生产经营用房的需求大量增加。据统计，1992年全国共有各企业（国有及集体，下同）546万户，1993年增加到673万户，1994年达到795万户，平均每年增加83万户；外商投资企业1992年为84万户，1993年增加到167万户，1994年达到207万户，平均每年增加41万户；此外，还有个体工商业者和私营企业2189万户。其经营领域遍布工业、农业、第三产业各个部门及城乡各个角落。他们的生产经营用房数量大，要求急，更新周期快，是房地产开发的一个重要内容。预计从现在到2000年需新建、改建各类生产经营用房20亿平方米，平均每年4亿平方米以上。满足这部分社会需求，除了增加国家投入外，有相当数量需要通过房地产业的超前发展来实现。
　　总之，我国房地产业作为一个新崛起的行业，方兴未艾，发展潜力很大。
　　如此巨大的房地产业，对物业管理的需求不言而喻。管理好这些物业，使家庭、经济、环境和社会协调发展，是物业管理者的责任和宗旨。
　　关于物业管理的重要性，全国总工会主席。北京市市委书记尉建行同志曾提出：“物业管理对城市精神文明建设有重大作用，物业管理搞好了，居民才能安居乐业。”
　　4、安居乐业
　　安居乐业是人类最现实的生存目标和生活标准。“我想有个家”是多少人梦寐以求的愿望。然而有个家后，如果不注重物业管理，多少人又能“舒适地拥有它”呢·有了家还不能舒心地生活，又怎能“乐业”呢·
　　物质文明与精神文明的程度，是衡量一个国家一个地区现代化和发达程度的标志。物业管理是城市建设的窗口，是城市管理现代化的重要标志，我国城市管理也有不少先进典型：张家港市，热闹而不失洁，繁华而不失雅，每株花木都一尘不染，每条道路都平整洁净，整洁的环境净化人们的心灵，人们彼此相见，举止优雅，言谈礼貌，引来不少投资商和旅游者。被评为全国模范文明小区的成都锦秀花园，是一个涉外高级住宅小区，市政配套设施齐全，建筑质量过硬，更可贵的是物业管理工作出色，服务项目多，服务态度周到细致，连很挑剔的日本客人都赞不绝口，当日本松下公司住进小区后，他们感到非常满意，便推荐东京银行雅马哈公司、索尼公司、神户制钢所，伊滕忠株式会社等，相继住进锦秀花园。锦秀花园不仅在西南有口皆碑，在国外也小有名气。
　　物业管理的内容不仅包括日常维修，保洁，更重要的是通过这些渠道，推动和协调物业内的业主和租户之间的人际关系，建立起互利互惠、和睦共处的邻里关系，使物业这类贵重资产和高价商品得以发挥最大效益。
　　（四）为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象
　　物业管理公司是有偿出售智力和劳务的经营型企业，获取利润是其基本生存的基础，也是发展的需要。传统福利型房屋管理之所以难于起到管理的作用，根本原因就是没有经费来源保证业务的开展，仅仅维持电灯能亮，水管有水的基本设施运行的局面。物业管理公司要求的生存和发展，在管理体制上要严格按现代企业制度办事，在运行机制上要实行独立自主、自负盈亏、自主经营、自我发展的道路。
　　但是，物业管理公司所赚取的利润不可能是暴利，只能是微利，一旦失去用户的信任，也就失去生存的基础。物业公司生存靠服务，靠信誉，靠规模，靠综合效益。
　　香港仲量行是有100多年历史的物业管理集团性企业，其业务范围为前期物业管理顾问服务，中介代理、培训、租售代理、清洁公司、保安公司等等，业务遍及全世界40多个国家和地区，在中国大陆就有20余宗物业管理服务项目；香港正在运作的物业管理公司约有270家，物业管理公司的效益一般占总费用的10%～20%。
　　中国大陆的物业管理虽然起步较晚，但随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快，物业管理于80年代初在我国沿海城市逐渐兴起，深圳市1993年就有专业的物业管理公司逾百家，并成立了全国首家物业管理协会，如深圳市海丽大厦物业管理公司和莲花二村物业管理公司，在管理上都有独到之处，北京市裕中西里小区、花家地小区、恩济里小区、保利大厦物业管理不仅得到用户的认可和同行的称赞，而且对自身企业的发展也创造了良好的基础。
　　物业管理在我国尚属起步，物业管理公司在发展过程中将会遇到很多曲折和困难。比如物业管理费的收取问题，就是一件棘手的事情，居民住惯公有房屋，付低租金成为习惯，提高部分租金尚且困难，再收取物业管理费从心理上难以接受，这就有一个履行合同契约和居民心理磨合过程，同时，在保证服务的前提下，多开展经营项目，多增加创收渠道，以利于企业在竞争中得到发展。

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