2012年物业管理师物业管理实务知识点13

会计考友

改制物业管理企业发展之路径
摘要：在物业管理市场竞争日趋激烈的今天，改制物业管理企业应该怎样应对，寻求发展，是摆在他们面前的一个艰难抉择。笔者在对改制物业管理企业与一般物业管理企业进行对比、分析后，找到了改制物业管理企业的自身优势。
在物业管理市场竞争日趋激烈的今天，改制物业管理企业应该怎样应对，寻求发展，是摆在他们面前的一个艰难抉择。笔者在对改制物业管理企业与一般物业管理企业（非开发商下属物业管理企业）进行对比、分析后认为，找到了改制物业管理企业的自身优势。既然如此，改制物业管理企业就应发扬优势，择重发展，定会出彩。下面就此问题谈谈自己的看法。
改制物业管理企业与其他物业管理企业的优势对比古人曰：人贵有自知之明。这句话告诉人们一个道理，就是要知道自己的优势和不足，才能把事情做得更好。比如说，一个对绘画很有天赋的人，经过努力学习，也许就会成为一个出色的画家；反之，如把他安排去学电脑软件研究，也许他使出浑身解数，也可能是成绩平平。这就给人们提出了一个定位问题。定位正确与否，直接关系到自身的发展。一个人如此，一个企业也是一样，如定位不准，就很难获得长足的发展，如定位准确，就会突飞猛进，一路高歌。为此，有必要对改制物业管理企业与一般物业管理企业进行对比，从而找到改制物业管理企业的优势和发展的几种途径。
1. 现有管理物业项目的优势。作为国企改制的物业管理企业，比一般物业管理企业更具有发展优势。首先，起步较好，脱离国企后（实际上并没有真正脱离），重新组建之时，就自带“嫁衣”，继续管理原有的物业，少则几万平方米，多则几十万平方米，甚至上百万平方米，这其中既有办公用房，也有生产用房，物业管理费虽然不高，但基本上能够维持转制人员的基本工资和企业的日常办公经费。这一点，是那些非开发商下属的物业管理企业所能匹敌的。
2. 较好的管理基础优势。改制物业管理企业多从大中型国企改制而来，相对来说，积累了较多的企业管理经验，将这些管理经验移植到物业管理中，再加以实际发挥、补充和完善，就形成了一套十分齐全的管理制度。而一般物业管理企业，要达到如此程度，起码需要两、三年时间。
3. 较大的知名度优势。改制物业管理企业是从大中型国企中脱胎而来，这就注定了他们先天所具备的知名度优势。也就是说，他们从组建的那一天起，他们的名字就进入了相当一部分人的脑海，给了人们一种先入为主的感觉。这一点十分重要，一个新成立的企业要打造知名度，需要一段很长的时日，而这也是一般物业管理企业难以望其项背的。
4. 较好的经营“三产”优势。改制物业管理企业多是从大中型国企中的第三产业改制而来的，这就注定了他们有着许多开辟、从事经营第三产业的经验，假如能够将这些经验创造性地用到物业管理中，定会带来很好的效果。
发挥自身优势 谋求企业发展在对改制物业管理企业与一般物业管理企业的优势对比后，我们不难发现，改制物业管理企业存在着很大的发展空间，问题是怎样利用自己的优势，把这块“蛋糕”做大做强。下面笔者结合经验谈谈自己的体会，以及一些改制物业管理企业的成功案例。2012年物业管理师报考条件
一要继续管好现有物业。要管理好现有物业，首先要改变员工观念，变原来的被动服务为主动服务，把物业服务做好、做精、做细，让业主满足，从而达到合同期满后继续签约的目的，以此巩固自己的基本物业，解决企业的基本生存问题。
一些做得好的改制物业管理企业，确实把这一块打造得格外“靓丽”。他们认为，现有物业是安身立命的根据地，是企业发展的基础，这块做不好，既难保证合同期满后继续签定，更谈不上外接业务。在现实中，被自己“爹妈”炒鱿鱼的改制企业并不鲜见。
二要利用较好的管理基础优势。管理基础是一个企业综合水平的体现，试想，假如一个企业连最基本的管理台帐、管理制度都没建立，能说他们的管理规范有序吗？能说他们有发展的潜力吗？答案是否定的。作为转制企业，在这方面有着得天独厚的优势，经过长期的考核、整顿下，已经建立了一套行之有效的管理基础，将这些移植到转制后的企业中，加以不断调整、充实，就会形成一套十分完善的物业管理体系。因此，转制企业要利用好这笔宝贵的资源，也许会在对外承接业务方面，得到意外的惊喜。
物业管理企业要在社会上承接业务，参加招投标，首先就要制定一套标书。而这套标书的大部分内容，主要是管理体系。因为业主从你的管理体系中，可以看出物业管理企业的管理水平和能力，在货比三家后择优而定。这就说明了物业管理体系的重要。
三要充分发挥知名度优势。转制企业的知名度优势，是一般物业管理企业难以企及的。众所周知，名气就是财富。无论是一个企业，还是一个企业家，知名度的大小决定着他们价值的大小。一个名牌企业、企业家的身价，要比普通的企业、企业家高出多少倍。
作为改制物业管理企业，应充分利用自己的知名度优势，积极参加社会活动，尤其是要多参加一些竞标活动。因为有名气，在参加这些竞标的过程中，能够[FS：PAGE]更多的引起业主对企业的注重。曾有一位名牌物业管理企业的老总告诉笔者，他们在主城区承接的一个约 20 万平方米的高档楼盘，开发商就冲着他的知名度而来的。
四要充分发挥“三产优势”。“三产”是第三产业的简称，主要是指服务业。转制物业管理企业开辟“三产”，与一般物业管理企业相比，有着许多优势。例如，在现有的物业管理范围内，开展一些物业管理合同中没有约定的活动内容，进行适当的收费，既方便了广大业主，也弥补了主业收入的不足。
转制物业管理企业究竟该开展哪些“三产”业务呢？笔者认为，这要因企业所管物业的具体情况而定。一般来说，可开展“家政服务”、“房屋代租代售服务”、“小孩托管服务”等。在重庆的转制物业管理企业中，开辟第三产业而又做得较为出色的还不少，他们是转制物业管理企业学习的榜样。