2012年物业管理师物业管理实务知识点17

会计考友

注册物业管理师物业管理实务知识点
增加物业企业管理成本：首先，保安公司从培训到管理以及人力资源等多方面都远远无法满足物业公司的需求。比如物业管理常识、设备管理常识等。培训出来的安防人员很难融入物业公司的管理理念。另外，费用太高，主要是两项费用，一是培训费太高，每人240元；二是服装费用太高，每人每套要590元，增加了物业管理企业的负担。其次是物业公司按人头向保安公司交管理费这种做法不合理不合法。一方面保安公司收取了物业公司一定安防费用，却什么事也没做，作用不大，麻烦不小，同时又因为不到位的培训、年审，增加了本来就微利的物业公司的负担。另一方面物业管理保安工作是法定工作，保安服务公司也是自主经营的独立法人，不具有行政管理部门的职权，物业公司从法律角度来说，根本无须向保安服务公司交管理费。
法律依据：
《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这里明确物业的安防责任。
《物业管理条例》第40条规定“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业”。“可以”一词，即明确了物业公司是否将保安工作委托给保安公司，取决于物业公司的自身意愿，而非行政压迫。
《行政许可法》第9条规定“依法取得的行政许可，除法律法规规定依照法定条件和程序可以转让以外，不得转让”，该条款已明确了禁止随意转让行政许可行为。但一些地方性的保安管理办法中规定“保安人员应该由公安机关统一管理”，其“统一管理”应该正确理解为公安机关通过转让其行政许可行为给其下属的保安服务公司来设立保安队伍。因此，公安机关如将自己本身的行政管理权转让给其下属的保安服务公司实属违反《行政许可法》的行为。
公安部2000年出台的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》中规定只许公安机关设立保安服务公司，这是政企不分。同时，规定保安服务公司的管理层要由公安机关派工作人员担任，这就难以分清保安服务公司是在提供民事服务，还是在代表公安机关提供行政服务。
物业保安该怎么管？
保安公司应推向市场
——西酒物业叶金森
根据物业公司这几年的拓展，物业所涉及范围不断扩大，从小区住宅、大楼、别墅、公寓、学校、仓库、医院、到政府的机关大院，甚至银行，发展的空间越来越大，不能把物业的安防员边缘化下去，要把物业公司当成和谐社会的先锋队组织，小区或大楼的治安等能平安，公安派出所也减轻了负担。
所以我认为，物业公司（大公司）有实力的可以自己成立安防公司，提高安防员的社会地位；保安公司应推向市场，改变观念，以公平、公正、合理竞争的方式让有条件的都可以成立保安公司。
统一名称 自行管理 政府当裁判
——厦门建发物业管理有限公司