2012物业管理师考试物业管理实务专业解析6

会计考友

第二节前期物业服务合同
一、前期物业服务合同的概念
前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业管理企业，也涉及到业主。
在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必须的。因此，为了避免在业主大会选聘物业管理企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业管理企业。
二、前期物业服务合同的主要内容
合同的内容就是合同的条款，是合同对当事人权利义务的具体规定。前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分。
(一)合同的当事人
物业服务合同的当事人就是建设单位与物业管理企业，其中建设单位以及物业管理企业一般都是法人组织。
(二)物业基本情况
物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。
(三)服务内容与质量
服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地环境管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范的协助管理;物业装饰装修管理服务;物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
前期物业管理服务应达到约定的质量标准。
(四)服务费用，
服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制);物业服务费用开支项目;物业服务费用的缴纳;酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。
(五)物业的经营与管理
物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法;物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。
(六)承接查验和使用维护
承接耷验和使用维护的主要内容包括，执行过程中双方责任义务的约定。