2013年物业管理师考试管理实务重点分析二

会计考友

房屋及设施设备维修养护计划的实施
(一)修前预检
修前预检的是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。
修前预检可按下面的步骤进行：
(1)技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况;
(2)使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷;
(3)进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等;
(4)进行运行检查，开动设备，观察运行情况;
(5)按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用;
(6)预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表，零配件修理及更换明细表等。
(二)修前资料的准备
修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。
(三)修前工艺准备
资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺准备等。
(四)其他准备
其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部分发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。
(五)组织实施
要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：
1.质量的控制
对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
2.进度的控制
物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
3.成本的控制
通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
(六)验收和存档
企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成?维修养护工作是否达到要求的质量标准?维修养护工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能满足计划要求，原因是什么?采取何种补救措施?
维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。
典型试题：
多项选择题
自行组织招标活动，招标人应具备的条件有( )。
A.拥有相应的技术、经济、管理人员
B.具有编制招标文件的能力
C.具有招标资质
D.具有开标、评标及定标能力
答案：ABD
《物业装饰装修管理服务协议》应包括的内容有( )。
A.装饰装修工程的实施内容
B.装饰装修工程的实施期限
C.允许施工的时间
D.废弃物的清运与处置
E.外立面设施及防盗窗的安装要求
F.禁止行为和注意事项
G.管理服务费用
H.违约责任及其其它需要约定的事项
答案：A B C D E F G H