2013年物业管理师考试基本制度与政策重点四

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抵押房地产的占用、管理与处分
(一)抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利
己作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产，抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(二)抵押人负有维护抵押房地产的义务
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。
(三)抵押人应当遵守房屋拆迁规则
因国家建设需要，将己设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
(四)抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况
1.债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
3.抵押人被依法宣告解散或者破产的;
4.抵押人擅自处分抵押房地产的;
5.抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权人应当与抵押人协商处分抵押的房地产;同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿;但对于拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
(五)处分抵押房地产的中止情况
1.抵押权人请求中止的;
2.抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;
3.发现被拍卖抵押物有权属争议的;
4.诉讼或仲裁中的抵押房地产;
5.其他应当中止的情况。
(六)处分抵押房地产所得金额的分配顺序
1.支付处分抵押房地产的费用;
2.扣除抵押房地产应缴纳的税款;
3.偿还抵押权人债权本息及支付违约金;
4.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
5.剩余金额交还抵押人
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。