2013年物业管理师考试基本制度与政策重点五

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房地产权属登记(契证登记制度、权证登记制度)
1.契证登记制度
行政登记没有证据效力，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查;契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力;对于发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认。
2.权证登记制度
政府颁发的房地产权属证件不公具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能;当事人关于房地产的债权文件，必须经政府行政主管部门审查、核准并颁发相关证件后，才产生物权效力。
如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。
3.我国的房地产权属登记制度。基本采用权证登记制度
房屋权属登记的种类
1. 总登记。指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
2. 初始登记。指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新建房屋进行的初始登记;二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳城市房屋管理范围所进行的初始登记;三是城市国有土地上少量未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
(1) 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
(2) 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
3. 转移登记。指房屋所有权主体转移所进行的登记。当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。
4. 变更登记。是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记(房屋坐落地点名称和门牌号码变更、房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物质状况变更)权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
5. 他项权利登记。指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。申请房屋他项权利登记，权利人应当自他期权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。
6. 注销登记。指房屋灭失、他项权利终止，土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届之日起30日内申请注销登记。
房屋权属证书 房屋权属证书有以下几种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》
房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。