2013年物业管理师考试基本制度与政策重点六

会计考友

房屋权属登记程序
房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记的3倍以下收取登记费。
房屋权属登记处理规则
1.登记机关依法直接代为登记的情况：依法由房地产行政主管部门代管的房屋;无人主张权利的房屋;法律、法规规定的其他情形。由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。
2.暂缓登记的情况：因正当理由不能按期提交证明材料的;按照规定需要补办手续的;法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
3.不予登记的情况：属于违章建筑的;属于临时建筑的;法律、法规规定的其他情形。
4.注销房屋权属证书的情况：申报不实的;涂改房屋权属证书的;房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，由登记机关作出书面决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
城市异产毗连房屋管理
(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则
异产毗连房屋，指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑、而为不同所有人所有的房屋。异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系;异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。
(一) 异产毗连房屋的修缮规则
异产毗连房屋的一方所有人，改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则(受益原则)处理：1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担;2.共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担;3.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责;其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担;4.屋盖的修缮：不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层所有人按份额比例分担;可上人层盖，如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担;5.楼梯及楼梯间的修缮：各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担;为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担;6.房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担;7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。