2013年物业管理师考试基本制度与政策重点七

会计考友

城市危险房屋管理
1.危险房屋指结构己严重损坏承重构件己属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。
2.危险房屋鉴定程序：受理申请;初始调查，摸清房屋的历史和现状;现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;检测验算，整理技术资料;全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议;签发鉴定文书。
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：观察使用;处理使用;停止使用;整体拆除。鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加，经鉴定属于危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书。
1. 危险房屋的鉴定费用与修缮责任。
房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定，经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担;经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。
房屋所有人对危险房屋能够解除危险的，应当及时解除危险;解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施，防止发生危害。异产毗连房屋被鉴定为危险房屋的，房屋各所有权人应当按国家对异产毗连房屋的规定，共同履行治理责任。
房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议及时加固或修缮治理;如果房屋所有人拒绝照处理建议修缮治理危险房屋，或者使用人有阻碍修缮治理危险房屋，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者采取其他的强制措施。发生的费用由责任人承担(代履行)。
4.危险房屋造成损害事故的法律责任：
(1)房屋所有人应当承担的民事责任：有险不查或损坏不修;经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除措施。
(2)房屋使用人、行为人应当承得的民事责任：使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施;行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
(3)鉴定机构应当承担的民事责任：因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故;因拖延鉴定时间而发生事故。
公有住宅各部位与设施设备的维修养护责任
1.住宅所有人的维修养护责任。公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任。
2.售房单位的维修养护责任。公有住宅出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由售房单位承担维修养护责任;住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取。维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。
3.其他责任。