2013年物业管理师(基本制度与政策)讲义8

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合同的订立P167 指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为要约与承诺两个阶段，它不同于合同的成立和生效。
1. 要约 希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：内容具体确定;表明经受要约人承诺，受约人即受该意思表示约束。
要约应与要约邀请相区别。要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。
要约的法律效力：要约到达受要约人时生效，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约也可以撤销，撤销要约的通知应当在要约人发出承诺通知之前到达受要约人，但是有下列情形之一的，要约不得撤销：要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并己经为履行合同作了准备工作。
2. 承诺 要约人同意要约的意思表示
承诺的有效要件：(1)承诺必须由受要约人向要约人发出;(2)承诺的内容应当与要约的内容一致;(3)承诺必须在要约的存续期间内作出;(4)承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
承诺的生效：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。
承诺的撤回：承诺可以撤回，撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达
3。要约人。承诺一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。
强制缔约 个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如邮政、电信、电力、煤气、自来水等的经营者对消费者负有强制缔约的义务，强制缔约是为保护消费者利益所必不可少的法律措施。
4.格式条款 当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款
合同法对格式条款的规制：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明;提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效;对格式条款的理解发生争议的，应当按照能常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
★合同的履行 P169 债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现
1.合同履行应当遵循的原则：适当履行原则;协作履行原则;情事变更原则(合同依法成立后、履行完毕前，由于客观情事发生异常变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的，该当事人可请求法院或者仲裁机构变更或者解除合同)。
2.合同履行中的抗辨权 在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利，抗辨权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辨权有三种
(1)同时履行抗辨权：没有先后履行顺序的双务合同的当事人一方享有的、在对方未履行债务或履行债务不符合约定时，拒绝其相应的履行要求的权利。
(2)先履行抗辨权 在有先后履行顺序的双务合同中，当先履行一方未履行债务或其履行不符合约定时，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利。
(3)不安抗辨权 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方在合同成立后发生了法律规定的丧失或可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行其债务的权利。
★违约责任 P179 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时产生的民事责任，它以合同有效为前提，可以由当事人在法律充许的范围内约定。
1.违约责任的归责原则 合同法107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国合同法采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要违约行为即构成违约。但是合同法中也规定了若干过错责任：供电人的责任;承租人的合管责任;承揽人的责任;建设工程合同中承包人的责任;寄存人未履行告知义务的责任;保管人的保管责任。
2.违约行为的形态：预期违约、不能履行、拒绝履行、迟延履行、不完全履行(瑕疵履行、加害履行)、受领迟延。
3.免责事由：当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款，
(1)免责条件：法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般认为下列情况应属于不可抗力：自然灾害、社会异常事件(如罢工、骚乱)、军事行动、政府行为。
(2)免责条款：当事人先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。合同中的下列免责条款是无效的：造成人身伤害的、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。