2013年物业管理师《基本制度与政策》知识辅导3

会计考友

相关主体的法律义务

　　1．建设单位不得侵害物业买受人的义务

　　业主临时公约由建设单位制定，但由于物业买受人在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，对于业主临时公约的制定缺乏主动参与的机会。

　　建设单位基于对自己有利的动机，可能会利用制定业主临时公约的机会，在公约中加入不公正的条款，从而损害物业买受人的利益。

　　如规定长期保留对某些会所、学校、停车场、网球场等共用部位的所有权或使用权，而对物业管理费用不承担义务；规定物业管理企业可以利用物业的某些共有部位谋求自身利益等。

　　为了消除这些业主临时公约中可能存在的不公正内容，保障物业买受人的利益，《条例》对业主临时公约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　2．建设单位对业主临时公约的说明义务

　　《条例》明确规定，建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，对业主临时公约的主要内容，向物业买受人陈述，并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明，以使物业买受人准确理解未来自己的权利与义务。

　　这里的明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将业主临时公约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。

　　3．物业买受人对业主临时公约承诺的义务

　　为了进一步强化和保护物业买受人的权益，本款规定，物业买受人应当对遵守业主临时公约进行承诺。承诺是一个合同法上的概念，是相对于要约而言的，指受要约人作出的接受要约人发出的要约的意思表示。

　　为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用书面的方式。

　　实践中，通常的做法是建设单位将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中明确规定要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，让物业买受人在物业买卖合同上签字确认。

　　物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人。