2011年物业管理师制度与政策考试重点整理（4）

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以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段：
考《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性；2、过渡性；3、针对性。
1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。
考《条例》颁布后的物业管理制度建设
2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，主要体现出以下特点：1、配套性；2、经验性；3、操作性。
《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面[/B]：
1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。中 华 考 试 网
《条例》立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。
《条例》主要遵循以下四个基本原则：[/B]
(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则；
(2)维护全体业主合法权益的原则；
(3)现实性与前瞻性有机结合的原则；
(4)从实际出发，实事求是的原则。
《条例》创设的法律制度包括：《条例》创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。
《条例》的法律责任有如下3个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。
《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。
[U]对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则[/U]坚持损害赔偿优先的原则。
[U]物业管理的发展从根本上取决于[/U]市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。
《条例》确立的基本法律关系[/B]（掌握、重点）
(1)业主相互之间的关系
(2)物业管理企业和业主之间的关系
(3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
(4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系
(5)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
(6)物业管理各方主体与政府之间的关系